RÀ SOÁT, HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI PHÙ HỢP VỚI THỰC TẾ, ĐẢM BẢO TÍNH KHẢ THI

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 (5/2023)

Trong những năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm và xác định là một vấn đề an sinh xã hội, một nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; trong đó đặc biệt chú trọng việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội.

Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chính sách về nhà ở xã hội được quy định tại Chương VI gồm 37 Điều (từ Điều 73 đến Điều 109) quy định về: Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Hình thức phát triển nhà ở xã hội; Loại hình dự án và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;…

So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới như: Sửa đổi, bổ sung thêm các quy định về: Đối tượng, hình thức và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Loại hình dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Loại nhà ở xã hội; Đất để xây dựng nhà ở xã hội;….; Bổ sung thêm các quy định về: Hình thức phát triển nhà ở xã hội; Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;…

Ngoài ra, dự thảo cũng bổ sung mới các quy định về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Tiếp cận dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều ý kiến chuyên gia đánh giá cao những sửa đổi, bổ sung mới trong quy định về chính sách nhà ở. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng góp ý vào một số nội dung cụ thể nhằm tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật trước khi trình Quốc hội cho ý kiến nhằm đảm bảo tính khả thi, hiệu quả khi được triển khai trong thực tiễn.

Làm rõ nội hàm khái niệm “Nhà ở xã hội”

Theo TS. Nguyễn Văn Tuân, Phó Ban nghiên cứu, xây dựng và phổ biến pháp luật, Hội luật gia Việt Nam, cần làm rõ nội hàm của khái niệm “nhà ở xã hội”. Tên gọi chương VI “Chính sách về nhà ở xã hội” là chưa phù hợp, Chính sách về nhà ở xã hội cần quy định ở chương I “Những quy định chung”, còn chương VI quy định cụ thể về “Nhà ở xã hội”.

Đồng thời, TS. Nguyễn Văn Tuân cũng đề nghị cần phải xem lại khái niệm “nhà ở xã hội” và nội hàm của khái niệm. Khái niệm “nhà ở xã hội” có mối quan hệ cũng như có sự phân biệt với “nhà ở thương mại” và “nhà ở công vụ”.

TS. Nguyễn Văn Tuân, Phó Ban nghiên cứu, xây dựng và phổ biến pháp luật, Hội luật gia Việt Nam

Khái niệm nhà ở nói chung và nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở xã hội cần được xây dựng trên tiêu chí là công trình để ở của các thành viên hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ có sự khác nhau là chủ thể được ở trong những ngôi nhà đó. Nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường (mua, thuê), nhà ở công vụ theo chế độ công vụ (thuê), còn nhà ở xã hội được hình thành và phát triển như thế nào lại là một vấn đề cần làm rõ trong dự thảo Luật.

Vì vậy, TS. Nguyễn Văn Tuân đề nghị làm rõ cấu trúc và nội dung của chương VI. Chương này nên có tên là “Nhà ở xã hội” với 02 nội dung chính là: Đối tượng được mua hoặc thuê nhà ở xã hội; Chủ thể được xây dựng nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê.

Ngoài ra, cũng cần rà soát lại các quy định của chương VI của dự thảo Luật để thể chế hóa đầy đủ nội dung của văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng về nhà ở xã hội , cần xác định rõ đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội là ai?

Quy định phải thống nhất với các luật có liên quan

Nêu quan điểm về quy định liên quan đến nhà ở xã hội trong dự thảo, TS. Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam VCCI đề nghị rà soát lại quy định tại Khoản 2 Điều 81 về các trường hợp lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội. “Đề nghị rà soát lại quy định này để thống nhất về phương thức lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư, đất đai. Các quy định tại Dự thảo đang chưa khớp với quy trình lựa chọn chủ đầu tư tại các văn bản pháp luật này...”, TS. Đậu Anh Tuấn nêu rõ.

TS. Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam VCCI

Tạo lập quỹ đất, bố trí vốn, các cơ chế ưu đãi phù hợp

Quan tâm tới nội dung này, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, nhu cầu nhà ở xã hội của người dân hiện nay là rất lớn, đặc biệt tại các đô thị lớn và các khu vực tập trung đông đảo công nhân khu công nghiệp. Đảng và Nhà nước ta những năm qua cũng rất quan tâm đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở này.

Trong bối cảnh chính sách đầu tư phát triển nhà ở xã hội còn nhiều bất cập và mức độ hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội còn chưa đạt yêu cầu thì việc sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan nhà ở xã hội là hết sức cần thiết nhằm triển khai có hiệu quả đề án Xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 mà Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ tại Thông báo số 242/TB-VPCP ngày 10/8/2022.

Giải pháp dài hạn, căn cơ là phải sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở để đề ra những chính sách thực chất nhằm phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là việc tạo lập quỹ đất, bố trí vốn, các cơ chế ưu đãi và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Góp ý cụ thể vào quy định tại dự thảo, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, đề xuất sửa đổi chính sách ưu đãi về đất đai để phát triển nhà ở xã hội để “giảm tải” thủ tục tính tiền sử dụng đất (trước khi ra quyết định miễn tiền sử dụng đất) trong dự thảo 2 luật (Luật Nhà ở (sửa đổi); Luật Đất đai (sửa đổi)) là rất đáng hoan nghênh. Nhưng việc sửa đổi theo hướng giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội có thể làm phát sinh thêm vướng mắc mới. Do đó, để chính sách phát triển nhà ở xã hội thực sự phát huy hiệu quả, đi vào thực chất, vừa tháo gỡ vướng mắc hiện nay, vừa tránh làm phát sinh các vấn đề mới, cần rà soát, cân nhắc kỹ lưỡng quy định này tại 2 dự thảo luật.

Ngoài ra, nhà lưu trú công nhân theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đồng nhất với loại hình “cơ sở lưu trú” theo Nghị định số 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế (“Nghị định số 35”). Tuy nhiên, Nghị định số 35 chỉ quy định về “Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp” và đây khó có thể coi là một hình thức nhà ở xã hội. Cơ sở lưu trú chỉ là một hình thức “ký túc xá” cho công nhân trong thời gian ngắn, phục vụ nhu cầu tạm thời (phù hợp với công nhân trẻ, còn độc thân) mà không đáp ứng được nhu cầu ăn ở, sinh hoạt ổn định của hộ gia đình như nhà ở xã hội.

Theo Luật Cư trú năm 2020: “Lưu trú là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc nơi tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày”. Như vậy “lưu trú” có tính chất kém ổn định hơn nhiều so với ở. Việc quy định loại hình cơ sở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp trong Luật Nhà ở là không đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học.

Về lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng khâu lựa chọn nhà đầu tư dự án rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ, chất lượng dự án và quyền lợi của người dân thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. Do vậy, cơ quan quản lý cần phải xây dựng được bộ tiêu chí để đánh giá, chấm điểm năng lực kỹ thuật, năng lực tài chính, năng lực kinh nghiệm của các nhà đầu tư, qua đó ưu tiên chọn lựa nhà đầu tư có năng lực tốt hơn, triển khai dự án tiết kiệm, hiệu quả hơn, .../.

Lê Anh