Rủi ro giao dịch bất động sản khi gặp trường hợp 'Làm ăn kiểu Ali' .

Gốc
Làm sao tránh được rủi ro khi giao dịch bất động sản, đó là câu hỏi được nhiều nhà đầu tư quan tâm trước thực trạng dự án 'ma' ra đời ngày càng nhiều. Đó cũng là nội dung chính được các chuyên gia, luật sư đưa ra tại hội thảo 'rủi ro pháp lý bất động sản – nắm luật lệ để đầu tư' vừa diễn ra tại TP.HCM.

“Ali” đánh vào lòng tham của người mua

Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Công ty luật LPVN cho rằng, những năm qua tại Việt Nam tình trạng các công ty bất động sản ra đời “làm ăn kiểu Ali”, dẫn đến rủi ro rất lớn cho người mua. Nghĩa là, một dự án rao bán trên thị trường chưa đủ cơ sở pháp lý như giấy phép, cơ sở hạ tầng, hồ sơ thẩm định dự án…v.v. nhưng vẫn được đưa ra “rổ hàng” bán rất sôi động.

Các chuyên gia chia sẻ tại hội thảo " Pháp lý bất động sản - Nắm rõ luật lệ để đầu tư"

Mặc dù chưa đủ điều kiện kinh doanh, nhưng một số công ty đã huy động vốn trái phép thông qua hình thức Ponzi – đa cấp tiếp nối. Nghĩa là, “Ali chọn lô đất bất kỳ, vẽ thiết kế hoành tráng, sau đó quảng cáo rầm rộ, rao bán khắp nơi, nhận tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ.

Để tạo lòng tin với khách hàng, các công ty môi giới lên kế hoạch đào tạo, hướng dẫn cho các nhân viên của mình và nói rõ rằng “dự án chưa hoàn tất về mặt pháp lý”, nhưng vài tháng nữa hoàn tất thì giá sẽ gấp 10 lần…

Hàng trăm người dân kéo đến trụ sở Công ty Angel Lina đòi công ty này trả lại tiền khi bán dự án "ma" theo hình thức "Ali"

Cũng theo Luật sư Lộc, “Ali” đánh thẳng vào lòng tham của người mua với giao kèo là hợp đồng hợp tác, hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng góp vốn. Đây là loại hợp đồng dân sự, nếu ai không thích thì “Ali” trả lại tiền. Nếu khách hàng đòi lại tiền, công ty môi giới sẽ lấy tiền của mình hoặc từ người mua sau trả cho người trước. Cứ thế, hàng chục dự án “bánh vẽ” bất động sản được các giáp sĩ “nước bọt” của Ali tung lên bất kể thời kỳ sôi động hay đóng băng, vẫn có người mua.

Địa ốc Alibaba "huy động góp vốn" theo hình thức “Ali” ai liên đới trách nhiệm?

Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Alibaba “huy động góp vốn" phân phối hàng ngàn nền đất ảo, chưa đủ điều kiện pháp lý ở các tỉnh. Việc làm này không nhưng phía Alibaba, nhân viên công ty và khách hàng "góp vốn" đều làm sai so với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Chưa kể, Alibaba đã thực hiện giao dịch dân sự, ủy quyền và thực hiện ủy quyền chứ không phải kinh doanh bất động sản. Họ huy động vốn là chủ yếu. Đặc biệt, họ đã kinh doanh sản phẩm ủy quyền bất động sản sai quy định. Bên cạnh đó, Alibaba kinh doanh đa cấp bất động sản, mà theo quy định kinh doanh bất động sản thì không được kinh doanh đa cấp. Do đó, với trường hợp của Alibaba khi xảy ra “rắc rối” về pháp lý, khách hàng nên quy trách nhiệm, nghĩa vụ của 3 bên. Đó là nghĩa vụ của chủ đất, nghĩa vụ của cá nhân nhân viên và cả người mua đất rồi tiếp tục bán lại. Luật sư Lộc chia sẻ.

Không chỉ đối với bất động sản như đất nền, căn hộ chung cư mà thời gian vừa qua hiện tượng lừa dối khách hàng trong giao dịch bất động sản xảy ra ở nhiều phân khúc, kể cả nhà đất đã có tài sản gắn liền với đất.

Rủi ro về bất động sản kể cả khi có giấy chủ quyền

Luật sư Lương Ngọc Đinh, Công ty Luật Việt Trí cho rằng, rủi ro trong thời gian vừa qua người mua thường gặp phải đối với nhà ở đã có giấy chứng nhận thường không đúng chủ sở hữu, mua nhầm sổ giả hoặc mua lại những căn nhà mình không nắm rõ quy hoạch hoặc nằm trong quy hoạch treo; hiện trạng nhà ở không đúng trên giấy chứng nhận. Những trường hợp này người mua có khả năng mất tài tài sản.

Khi dính đến rủi ro pháp lý bất động sản, người mua phải đeo đuổi vụ kiện nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình, nhưng rất khó khăn do vụ kiện kéo dài và đặc biệt là tài sản không đủ cơ sở pháp lý thuộc về mình. Đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai, khi chưa có giấy chứng nhận thì người mua luôn ở thế bị động, vì hợp đồng trong trường hợp này không có giá trị pháp lý. Để đảm bảo bất động sản có đủ điều kiện giao dịch thì trước hết người mua phải tìm hiểu kỹ qua nhiều kênh thông tin để nắm được pháp lý bất động sản đó thì mới “xuống tiền” giao dịch.

Clip: Luật sư Luật sư Lương Ngọc Đinh nói về rủi ro trong giao dịch bất động sản

Trước thực trạng ngày càng có nhiều “bánh vẽ” trong lĩnh vực nhà đất, các chuyên gia khuyên rằng, khi giao dịch bất động sản, nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu nhà ở thực sự nên chọn những sản phẩm bất động sản an toàn từ công ty có uy tín đang làm chủ dự án, quan trọng nhất là bất động sản ấy phải có giấy chứng nhận chủ quyền, hiện trạng pháp lý rõ ràng, hạn chế tối đa rủi ro khi giao dịch.

Lê Thanh Đào