Sở hữu nhiều lợi thế, bất động sản công nghiệp sẽ là điểm 'sáng' vực dậy toàn ngành?

Nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp được chấp thuận

Trong báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục được ghi nhận là điểm sáng khi có thêm nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp được chấp thuận.

Sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics (kho bãi, hậu cần), data centers (trung tâm dữ liệu)...

VARS cho biết cụ thể, Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang, ký kết biên bản ghi nhớ về việc nghiên cứu thuê lại 50,5 ha đất tại khu công nghiệp Quang Châu để mở rộng quy mô, với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu USD.

Matsuya R&D (Nhật Bản) đầu tư thêm 6,7 triệu USD vào dây chuyền sản xuất ở KCN Đồng Nai; Giant Manufacturing (Đài Loan) đầu tư thêm 13 triệu USD tại khu công nghiệp VSIP 2, tỉnh Bình Dương; Taihan Precision Technology đầu tư 5,3 triệu USD tại Cẩm Giàng, Hải Dương; Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào Việt Nam lên 20 tỉ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (big data); Boeing, Coca - Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… tìm kiếm cơ hội kinh doanh và hợp tác tại Việt Nam...

Theo khảo sát mới đây của CBRE Việt Nam cho thấy, giá thuê đất tại các Khu công nghiệp (KCN) của khu vực miền Nam bình quân tăng 8-13% theo năm và đạt 166 USD/m2/kỳ hạn thuê (tương đương 3,9 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng 38% so với mức trung bình tại các KCN của khu vực miền Bắc. Giá thuê có thể đạt 280-300 USD/m2/kỳ hạn thuê (tương đương 6,6 - 7 triệu đồng/m2) tại các vị trí đắc địa trên địa bàn TP HCM, Bình Dương và Long An.

Bất động sản công nghiệp được đánh giá là điểm sáng trong quý I. Ảnh BĐS.

Hiện nay, tỷ lệ lấp đầy của các KCN trên cả nước khoảng 80%, trong đó các tỉnh, thành phía Nam đạt trên 85% tổng diện tích. Riêng Bình Dương có tỷ lệ lấp đầy các KCN cao nhất cả nước với 29 KCN đang hoạt động, có tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%. Đây cũng là địa phương có tổng diện tích đất KCN lớn nhất cả nước, đạt 12.721 ha đất KCN, chiếm 25% tổng diện tích KCN của miền Nam, tương đương 13% tổng diện tích đất KCN của cả nước. Bên cạnh đó, một số KCN tại TP HCM, Đồng Nai... đến nay cũng được lấp đầy gần như hoàn toàn.

Số liệu khảo sát mới đây của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, giá thuê đất KCN trung bình cả nước năm 2022 từ 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê (tương đương 2,35 - 2,8 triệu đồng/m2) và đang có xu hướng tăng trong năm 2023. Tại TP HCM, mức giá thuê đất KCN cao nhất cả nước, dao động từ 180-300 USD/m2/chu kỳ thuê (tương đương 4,2 - 7 triệu đồng/m2). Tiếp theo là Long An có giá thuê từ 125-175 USD/m2/chu kỳ thuê (tương đương 2,9 - 4,1 triệu đồng/m2), Bình Dương từ 100-250 USD/m2/chu kỳ thuê (2,35 - 5,8 triệu đồng/m2), Đồng Nai từ 100-200 USD/m2/chu kỳ thuê (2,35 - 4,7 triệu đồng/m2)...

Bất động sản công nghiệp là điểm sáng trong quý I

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2023 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), điểm đáng lưu ý là nguồn cung cả thị trường đạt 25.000 căn ở tất cả các phân khúc. Cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 50% tổng lượng cung nhà ở cả nước.

Nguồn cung tập trung chủ yếu ở khu vực Tây Nam Bộ, chiếm gần 40% tổng nguồn cung nhà ở cả nước. Hà Nội và TP HCM chiếm lần lượt 29,9% và 30,3% tổng nguồn cung căn hộ chung cư trên cả nước.

Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.

Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường quý I/2023 đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, bằng 50% cùng kỳ năm ngoái.

Nhận định về tổng quan thị trường bất động sản quý I/2023, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, tiếp nối những vấn đề vướng mắc của rất nhiều điểm nghẽn trên thị trường bất động sản kể từ quý IV/2022, đã có nhiều dấu hiệu rất xấu xảy ra, tình hình đó cũng kéo sang quý I/2023.

Trên cả nước, hầu hết ở các thị trường đều yếu về lượng giao dịch và nguồn cung ra thị trường. Mặc dù vậy, nhiều vùng vẫn có những sản phẩm thu hút nhà đầu tư nhất là với những sản phẩm có chất lượng và giá cả phù hợp, nhiều nhà đầu tư vẫn dành sự quan tâm và tình hình vẫn rất khả quan.

Số liệu của kênh thông tin Batdongsan.com.vn mới đây cũng cho thấy, giá đất nền tại Hà Nội và TP HCM vẫn tăng 10% trong năm qua. Giá đất nền Hưng Yên tăng 17%, Quảng Ninh tăng 15%, Hải Phòng tăng 4%.

“Như vậy có thể thấy rằng, ngay cả trong lúc thị trường khó nhất, xấu nhất thì các nhà đầu tư vẫn luôn tìm kiếm cơ hội nếu có thể. Những dự án có tính chất phù hợp với thị trường thì sẽ có nhiều điểm sáng hơn cho thị trường”, ông Đính nói.

Nhìn tổng quan, trên toàn thị trường cả phân khúc nhà ở, phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng hay bán lẻ đều có những sự quan tâm, thu hút. Trong đó, ông Đính nhấn mạnh vào phân khúc bất động sản công nghiệp, vì đây là lĩnh vực hoạt động tốt nhất, có tính ổn định lâu dài hơn cả.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, quý I/2023 có một số phân khúc là điểm sáng như nhà phố, nhà cho thuê, bất động sản công nghiệp.

“Nếu xếp lần lượt, tôi sẽ đưa bất động sản công nghiệp lên đầu. Tiếp theo là loại hình chung cư chuyển nhượng nội đô tại các thành phố lớn có giao dịch tương đối ổn định trong giai đoạn quý 1/2023 tại Hà Nội và TP HCM. Đứng thứ 3 là loại hình nhà phố và văn phòng cho thuê”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Nguồn cung đất mới và giá thuê dự kiến sẽ tăng

Nhận định về thị trường bất động sản công nghiệp, các chuyên gia kỳ vọng nguồn cung đất công nghiệp mới ở phía Bắc sẽ nhiều hơn ở phía Nam, đặc biệt là ở Bắc Ninh và Hải Phòng nhờ sự hiện diện của các hãng điện tử lớn như Samsung, LG và chuỗi cung ứng của các Tập đoàn này.

Giá thuê dự kiến sẽ tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn, đặc biệt là ở phía Nam do nguồn cung mới sẽ dịch chuyển ra ngoài các khu vực truyền thống đến khu vực có giá thuê thấp hơn như Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh ở phía Nam và Quảng Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình và Nam Định ở phía Bắc.

Các tập đoàn đa quốc gia ưa thích các KCN thông minh và sinh thái vì các KCN này sử dụng năng lượng tái tạo, cung cấp dịch vụ logistics hiệu quả hơn cũng như hệ thống xử lý nước và chất thải tốt hơn,...

Xu hướng sắp tới sẽ là các sản phẩm linh hoạt chuyển đổi giữa nhà kho và nhà xưởng để phù hợp với nhu cầu của khách thuê. Nhà kho hoặc nhà xưởng nhiều tầng sẽ trở nên phổ biến hơn ở các thành phố có quỹ đất hạn chế. Giá thuê nhà xưởng sản xuất có thể tăng nhẹ hoặc duy trì ở mức ổn định khi có nhiều nguồn cung mới được cung cấp ra thị trường.

Bất động sản công nghiệp là niềm kỳ vọng của thị trường trong thời gian tới. Ảnh BĐS.

Ông John Campbell - Phó Giám đốc - Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định trên Báo Tài nguyên Môi trường rằng, hiện tại, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang được hưởng lợi từ những ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ giá Việt Nam đồng ổn định và mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn. Trước thực tế các công ty đa quốc gia vẫn đang tìm cách đa dạng hóa các khu vực hoạt động hoặc di dời ra khỏi Trung Quốc, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang phát huy điểm sáng trong việc tạo điều kiện để thu hút các nhà đầu tư.

“Ngành công nghiệp và sản xuất sẽ tiếp tục dẫn đầu trong việc thu hút dòng vốn ngoại với sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài về đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao. Song, hiện nay, việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành một bài toán khó cho các doanh nghiệp, khi tỷ lệ lấp đầy các KCN luôn đạt mức cao”, ông John Campbell phân tích.

Cũng theo ông John Campbell, để có thể hỗ trợ tốt nhất về nguồn cung đất công nghiệp nhằm đáp ứng được nhu cầu của thị trường, vấn đề về mặt thủ tục đầu tư, pháp lý và quy trình phê duyệt dự án cần được đẩy nhanh hơn. Các chủ đầu tư cũng kỳ vọng tiến độ, quy trình bồi thường và giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả hơn, đồng thời có thể được tạo điều kiện nhận giấy phép, bản đồ quy hoạch tổng thể, giấy chứng nhận xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... trong thời gian sớm nhất có thể.