Sửa Luật Đầu tư và Nhà ở: 'Sinh mệnh' hàng trăm dự án BĐS lớn đang tắc nghẽn

Quy định thiếu thực tế khiến ngân sách giảm mạnh, giá nhà leo thang

Mới đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KHĐT) có công văn số 5723/BKHĐT-PC ngày 30/8/2021 gửi Bộ Tư pháp về đề xuất nội dung dự thảo Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật để tháo gỡ khó khăn cho đầu tư, kinh doanh.

Theo công văn của Bộ KHĐT, hiện đang có sự thiếu nhất quán trong một số quy định của Luật, dẫn tới nguyên nhân khiến thị trường BĐS thời gian qua suy giảm nguồn cung trầm trọng. Đây là một trong những lý do chủ yếu khiến ngân sách bị hụt thu hàng ngàn tỷ đồng từ lĩnh vực xương sống này.

Cụ thể, tại điểm C khoản 1 Điều 75 sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật nhà ở, một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư phải "Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở"

Theo Bộ KHĐT, các quy định trên là không phù hợp với quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật đầu tư về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 Luật nhà ở về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức chấp thuận nhà ở đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư; quy định tại điều 52,57,58 của Luật đất đai về việc người sử dụng đất được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Công văn cũng nêu rõ, thời gian qua, theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có 126 dự án…) gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở và là một trong những nguyên nhân làm tăng giá nhà.

Cần sửa ngay để cởi trói cho thị trường trụ cột

Theo các chuyên gia, đây là quy định cần nhanh chóng sửa đổi, bởi ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu ngân sách rất lớn, đồng thời làm chậm việc đưa đất vào sử dụng gây làng phí tài nguyên đất đai.

Dẫn chứng sự phi lý của quy định này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra ví dụ: Doanh nghiệp A nhận chuyển nhượng 50 ha đất nông nghiệp trồng cây cao su phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị sân bay Long Thành, tỉnh Đồng Nai; hoặc doanh nghiệp B nhận chuyển nhượng 1 ha đất nhà xưởng tại quận 4 TP.HCM phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà chung cư cao tầng.

“Căn cứ điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2021 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014), nếu trong các khu đất trên đây “có dính với đất ở” dù chỉ là 1 căn nhà có diện tích vài chục mét vuông có sổ đỏ “đất ở” thì doanh nghiệp được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; Nhưng nếu trong các khu đất trên đây “không dính với mét vuông đất ở” nào thì doanh nghiệp lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Như vậy là rất vô lý”, ông Châu nói.

Một đại diện doanh nghiệp BĐS cho biết, quy định này rất thiếu thực tế khi phủ nhận hoàn toàn quy hoạch đô thị của các tỉnh thành theo chiến lược xây dựng các đô thị mới không nằm trong trung tâm. Với quy hoạch đô thị có quy mô lớn, bao gồm không chỉ nhà ở thương mại mà còn có nhiều khu vực dịch vụ khác, nếu khu đất quy hoạch buộc phải có đất ở sẽ bất khả thi cho cả địa phương và doanh nghiệp.

"Địa phương sẽ chịu gánh nặng ngân sách từ việc giải phóng mặt bằng, còn các doanh nghiệp đã đầu tư theo quy hoạch của địa phương giờ đây như cá nằm trên thớt, không được triển khai từ một quy định rất thiếu thực tế", vị này cho biết.

Đây cũng là lí do để Bộ Kế hoạch đầu tư đề xuất Sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư, cụ thể như sau: "Có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Đánh giá tác động của việc sửa đổi quy định theo hướng trên, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận định, điều này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở, góp phần giảm giá nhà, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19.

Trong khi đó, việc sửa đổi “không làm phát sinh mới thủ tục hành chính” cũng như “phù hợp hệ thống pháp luật, không yêu cầu phải sửa đổi các quy định của Luật Đất đai liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất, Luật Đấu thầu liên quan đến đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Theo các chuyên gia, Bộ Tư pháp cần đưa ra quyết định đúng đắn và gấp rút, bởi việc ách tắc do quy định chưa phù hợp này không chỉ đe dọa tới sinh mệnh của hàng trăm dự án BĐS đang "đắp chiếu", mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến an sinh xã hội, đặc biệt đã chịu quá nhiều tổn thương do COVID-19.

Bảo Anh