Tái định cư bằng tiền: Tiệm cận hơn với giá thị trường

Ông Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Trao đổi với Kinh tế & Đô thị, ông Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đánh giá, hướng đi TĐC bằng tiền gỡ được bài toán tâm lý của số đông người dân thuận lợi cho cả dân và Nhà nước. Vấn đề còn lại nằm ở chỗ cân đối tỷ lệ hỗ trợ tiệm cận hơn mức giá thị trường.

Tránh cào bằng theo vị trí
Hà Nội đang khuyến khích giải tỏa di dời ở đô thị theo hướng hỗ trợ tiền để tự lo TĐC theo phương thức tự nguyện. Ông nhận định thế nào về giải pháp này?
- Các đô thị lớn ở các nước đang phát triển có nhiều thay đổi trong quy hoạch để theo kịp sự phát triển. Do đó chuyện di dời và tái ổn định cuộc sống cho người dân là khó tránh khỏi. Trong khi việc TĐC có thể thực hiện ở các vùng nông thôn vì người dân không có hay có ít sự lựa chọn (mà không phải lúc nào cũng thành công), thì đối với người dân ở đô thị, việc xây dựng các khu TĐC và người dân phải “miễn cưỡng” nhận nhà, chính sách chắc chắn sẽ thất bại.
Giải pháp hỗ trợ TĐC bằng tiền về tinh thần là tốt đẹp, nhất là trong điều kiện TP đang khó khăn về quỹ nhà TĐC. Mức giá hỗ trợ 6,8 triệu đồng/m2 mặt bằng chung cũng tương đối ổn.

Theo Ban Bồi thường GPMB quận Cầu Giấy, tại dự án Vành đai III (đoạn Mai Dịch – Cầu Thăng Long) số lượng được TĐC rất ít, với khoảng 17 trường hợp đủ điều kiện. Trong số này, gần 50% hộ dân tương ứng với 8/17 hộ đồng ý nhận tiền để tự lo TĐC theo Quyết định 47/QĐ-UBND của TP. Đối với 8 hộ gia đình có diện tích thu hồi nhỏ cỡ 40m2 theo chính sách được nhân đôi TĐC, mua căn hộ không quá 2 lần. Các trường hợp này nếu TĐC sẽ được bố trí căn hộ to nhất với diện tích 79m2. Lấy phần diện tích này nhân với mức hỗ trợ 6,8 triệu đồng/m2 thì các hộ dân đồng ý nhận tiền và trao trả mặt bằng cho dự án. Thế nhưng, đối với 9 hộ còn lại, diện tích thu hồi rất lớn (trên 90m2) mà chỉ đền bù một căn hộ TĐC 79m2, không đảm bảo tính công bằng. Vì vậy, cả 9 hộ đều lựa chọn phương án nhận nhà để bán lấy tiền chênh lệch.

Tại các quận như Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm khá phù hợp, người dân đồng thuận ngay. Tuy nhiên, phải nhìn nhận thực tế ở các quận trung tâm như Cầu Giấy, Đống Đa, Thanh Xuân… khung giá này còn thấp, chưa đủ bù đắp với mức chênh lệch giá bất động sản ngoài thị trường. Việc cào bằng mức giá đền bù chung cho mọi vị trí rất khó đồng thuận.
Vậy theo ông, muốn đảm bảo cán cân quyền lợi của cư dân và ngân sách của Nhà nước tương đương nhau, cần hướng giải pháp nào?
- Quan điểm cá nhân tôi cho rằng, khi thực hiện đền bù cần theo nguyên tắc tiền bồi thường gồm 3 phần: Giá đất ở, giá tài sản và chi phí di chuyển tính theo thời giá để xét đến quyền được hưởng lợi ích phát triển. Đối với hộ có diện tích ở dưới 10m2/người, tổng số tiền bồi thường phải đủ để mua nhà có diện tích phù hợp tiêu chuẩn đó. Nếu không, khi được áp dụng để tính toán nghĩa vụ tài chính cho vấn đề hỗ trợ bằng tiền người dân không đồng ý, phát sinh khiếu kiện và ảnh hưởng đến tiến độ GPMB. Để hạn chế tình trạng trên, việc bồi thường phải căn cứ vào từng vị trí khu vực GPMB để có sự điều chỉnh mức giá đền bù hợp lý hơn cho người dân. Không thể có câu chuyện người sở hữu đất ở Đại Cồ Việt cũng chỉ được đền bù bằng người có đất ở Bắc Từ Liêm. Hay hộ gia đình diện tích 90m2 đền bù tương đương diện tích 40m2. Chính sách tinh thần là tốt đẹp, nhưng 50% hộ dân đồng thuận không phải là tất cả.
Để thực hiện được điều này, cơ quan chức năng có thể kiến nghị sử dụng thông tin giao dịch thật trên thị trường làm cơ sở xác định giá đất, thuê tư vấn khảo sát mức giá để tính bồi thường tại thời điểm có chủ trương thực hiện dự án có thu hồi đất. Đồng thời cho phép UBND TP chấp thuận giá đất dự kiến để tính bồi thường, giá TĐC để lấy ý kiến người dân. Đồng thuận quá bán sẽ thực hiện theo mức này. Nếu không tinh thần tốt đẹp của chính sách TĐC còn chệch đường ray khi cư dân các khu TĐC phần lợi là “ngoại đạo” do mua đi bán chênh khủng trên thị trường.

Nhà tái định cư Khu đô thị Việt Hưng. Ảnh: Công Hùng

Kích “cung” nhà ở cho thuê chất lượng tốt
Ở các nước phát triển còn có thêm giải pháp thứ ba: Phát triển mảng nhà xã hội cho thuê để người dân TĐC có thêm lựa chọn?
- Đó là hướng đi bù đắp bằng quyền chọn cho những người bị di dời. Ở nhiều nước phát triển, nhà giá rẻ cho thuê chiếm một tỷ trọng khá lớn trong thị trường nhà ở. Đơn cử như Nhật Bản, Áo, Singapore, Anh, Hàn Quốc, Đan Mạch, Pháp, Phần Lan, Thụy Điển... Nhà giá rẻ cho thuê ở những nước này được quản lý bởi các tổ chức mang tính xã hội và nhận được sự hỗ trợ tài chính từ Chính phủ và/hoặc chính quyền địa phương, có sự giới hạn trần giá thuê.
Nhiều TP còn có quy định tỷ lệ tối thiểu của tổng diện tích nhà xã hội cho thuê trên tổng diện tích nhà ở. Nhà xã hội không chỉ được xây ở những khu vực mới, tách biệt mà có thể xây trên nền những khu đất cũ trong trung tâm, khi hoán cải những khu đất cũ hay tòa nhà cũ. Do đó, rất khó phân biệt đâu là nhà xã hội cho thuê, đâu là nhà tư nhân. Điều này rút ngắn rất nhiều sự bất bình đẳng trong xã hội.
Thực tế, đã có quy định trích 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội song nhiều chủ đầu tư ngó lơ. Giải pháp nào để khắc phục hạn chế này, thưa ông?
- Rõ ràng cần cơ chế, chính sách khuyến khích hấp dẫn hơn, ít nhất là về sự hỗ trợ nguồn vốn, tạo điều kiện cho các DN bất động sản phát triển các dự án nhà ở cho thuê. Việc phát triển nhà ở cho thuê rất tốt để quay vòng tài sản. Cụ thể là căn hộ nhỏ cho thuê giá rẻ (khoảng 3 - 5 triệu đồng/tháng) để hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp tương tự các nước phát triển. Việc này đón đầu xu hướng mới cùng chia sẻ không gian căn hộ thuê chung hiện nay. Bởi một thực tế của thị trường nhà ở giá rẻ cần được quan tâm giải quyết là rất thiếu nhà ở xã hội cho thuê. Đồng thời, hiện nay thị trường vẫn chưa có dự án nhà ở thương mại bán giá rẻ và cũng chưa có dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ. Bên cạnh đó, đang còn không ít khu TĐC còn trống, chưa có người đến ở, mà phần lớn trong số đó cần được chuyển mục đích sử dụng sang nhà ở xã hội, nhà ở thương mại để thu hồi vốn cho ngân sách và tránh lãng phí.
Với chất lượng nhà đảm bảo tuân thủ các quy định khắt khe về tiêu chuẩn sống và chi phí thuê thấp hơn (thường 20 - 30% giá thị trường), nhà xã hội có nhu cầu rất cao từ những người có thu nhập thấp hay trung bình ở các TP. Khi có được quyền chọn thuê nhà xã hội cùng với mức đền bù thỏa đáng, sự lựa chọn của những người dân bị di dời sẽ dễ dàng hơn. Quyền chọn thuê nhà xã hội khi đó coi như là phần bù đắp cho rủi ro bị di dời. Dĩ nhiên, với điều kiện là chất lượng các khu nhà xã hội cho thuê phải đảm bảo, tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về xây dựng cũng như các điều kiện hạ tầng cần thiết.
Xin cảm ơn ông!

Vân Hằng