Thị trường bất động sản đang trầm lắng, có nên đầu tư qua đất đấu giá lúc này?

Quan sát thị trường bất động sản, anh Nguyễn Văn Vũ - một nhà đầu tư ở Hà Nội thấy rằng thị trường đang rơi vào trầm lắng, ít giao dịch nhưng phân khúc đất đấu giá ở ven đô vẫn sôi động khi có nhiều nhà đầu tư tham gia, giá trúng đấu giá vẫn cao gấp đôi so với giá đất nền cùng khu vực đất đấu giá.

Anh Vũ đơn cử, một số lô đất được đấu giá ở một số huyện của Hà Nội như huyện Mê Linh giá khởi điểm từ 27,1 – 35,2 triệu đồng/m2, nhưng sau đấu giá giá đã cao gấp 2-3 lần; có lô đất ở vị trí lô góc mức giá trúng lên đến 85,5 triệu đồng/m2.

Hay mới đây ở huyện Thanh Oai, giá trúng các lô đất đấu giá cũng cao gấp vài lần so với giá khởi điểm, như lô đất có diện tích 83m2, giá khởi điểm 48,3 triệu đồng/m2 và giá trúng cao nhất là 88,8 triệu đồng/m2.

“Sau khi trúng đấu giá, có người cũng sang tay được luôn, thu về chút giá chênh. Tham gia một vài phiên đấu giá để quan sát thị trường trước khi tham gia đầu tư vào kênh này nhưng tôi thấy nhà đầu tư trả giá ngày càng cao. Trong khi thị trường nói chung đang ‘chững’ như hiện nay thì nếu bỏ tiền vào đây liệu có bị chôn vốn lâu không và mất bao lâu mới có lãi? Tỷ suất lợi nhuận có hơn so với đầu tư đất nền dự án cùng khu vực hay không?”, anh Vũ băn khoăn đặt câu hỏi.

Nhiều rao bán đất đấu giá trên thị trường từ những người trúng đấu giá.... (Ảnh: Minh Thư)

Nói về đất đấu giá, chia sẻ với PV Infonet, ông Lê Đình Chung, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land cho rằng, đầu tư vào đất đấu giá là sản phẩm có pháp lý an toàn khi các lô đất do nhà nước lập quy hoạch và đưa ra đấu giá công khai. Mức giá ban đầu đưa ra phù hợp so với mặt bằng xung quanh và do không có nhà nên mức đầu tư các lô đất vừa phải.

Tuy nhiên, theo ông Chung, đất đấu giá thường được đầu tư ở mức độ hạ tầng cơ bản, không được đầu tư đẹp và chất lượng như các dự án của doanh nghiệp tư nhân. Vì đặc thù là đất đấu giá nên khi bàn giao không có nhà, việc thu hút dân về ở diễn ra chậm.

“Tham gia đấu giá thận trọng khi đưa ra quyết định không dựa vào tâm lý đám đông, cò mồi. Tiến độ thanh toán đất đấu giá thường nhanh nên phải xác định được năng lực tài chính, tránh trường hợp không đủ khả năng thanh toán dẫn đến mất cọc.

Chính vì thế, đất đấu giá trong ngắn hạn có thể tăng rất nhanh nhưng trong dài hạn tỷ suất lợi nhuận không bằng các dự án của doanh nghiệp ở cùng phân khúc (bán đất nền) và tốc độ đô thị hóa chậm”, ông Chung phân tích.

Một dẫn chứng như ở thị trường Bắc Giang, trong những năm trước giá đất đấu giá tăng khoảng 30-50%, có phiên đấu giá giá đất tăng lên 50% là chuyện hết sức bình thường.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2022 này, các phiên đấu giá đất đã không còn hấp dẫn khi Nhà nước cũng đưa các mức giá khởi điểm lên cao hơn trước. Cùng với việc thắt chặt tín dụng thì các vấn đề đấu giá đất không còn được quan tâm.

“Thay vì tăng giá 30-50% như trước đây thì nay chỉ còn tăng 20-30 triệu đồng là có thể trúng rồi. Ngày trước mặc dù khi đấu giá tăng 30-50%, nhưng khi bán ‘lướt tay’ vẫn có thể được thêm 50-100 triệu đồng mỗi lô đất. Còn bây giờ, đấu giá tăng lên 20-30 triệu đồng nhưng cũng không thể ‘lướt’ được nữa, thanh khoản rất chậm”, ông Chung nêu tình hình thực tế.

Cũng phân tích về đất đấu giá, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, khi vào phiên đấu giá, các nhà đầu tư sẽ liên tục đẩy giá lên, thậm chí có những nơi nhà đầu tư nghĩ rằng ít hàng, khan hàng thì giá đất phải cao, phải “sốt”, dẫn đến việc giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.

“Tuy nhiên, vì giá trúng đấu giá đất quá cao và gần như ngang bằng hoặc thậm chí cao hơn giá thị trường nên sau đó rất khó ‘thoát hàng’.

Các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất giống như tham gia một cuộc chơi có yếu tố “xanh – chín”, “5 ăn – 5 thua”, có nhiều rủi ro vì phải đặt cọc số tiền không nhỏ. Nếu trúng được giá rẻ hơn so với thị trường thì khả năng thanh khoản lớn và có lãi. Còn nếu nhà đầu tư “ôm” phải giá cao thì phải buộc bán giá cao và việc này rất khó để có người mua nên đường cùng là phải bỏ cọc; tình huống này đã xảy ra rất nhiều ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang…”, ông Đính nói.

Minh Thư