Thị trường bất động sản nguy cơ suy thoái, chuyên gia mách nước tìm nguồn vốn

Trong bối cảnh thế giới có nhiều biến động như lạm phát cao, giá dầu tăng, các nền kinh tế lớn như Mỹ, Canada, Anh... trong nửa cuối năm 2022 đã phải đưa ra nhiều chính sách siết chặt tiền tệ. Dự báo những thách thức này còn duy trì trong các tháng cuối năm 2022 và năm 2023, gia tăng áp lực lên mặt bằng lãi suất và tỷ giá tại Việt Nam, tạo sức ép lên lạm phát.

Trước tình hình này, chỉ trong vòng hơn 1 tháng qua, Ngân hàng Nhà nước đã hai lần nâng lãi suất và tăng trần lãi suất tiền gửi. Trong lần điều chỉnh ngày 24/10, Ngân hàng Nhà nước quyết định nâng các loại lãi suất điều hành thêm 1%/năm nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và tiền tệ.

Thị trường bất động sản có thể tìm đến nguồn vốn FDI.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định, việc Chính phủ chủ động siết chặt các kênh huy động vốn như trái phiếu, tín dụng sẽ tác động ngắn hạn nhất định đến nhiều ngành nghề kinh doanh, sản xuất và dịch vụ trong nước, trong đó có bất động sản. Theo đó, tình trạng này giới hạn khả năng tiếp cận nguồn vốn trong nước của các doanh nghiệp.

“Các nhà đầu tư cũng như các đơn vị phát triển bất động sản đang bị đẩy vào một giai đoạn đầy thách thức khi các kênh huy động vốn như phát hành trái phiếu, tín dụng, thị trường chứng khoán đều bị gián đoạn”, ông nói. Theo báo cáo của Bộ Tài chính, trong 9 tháng đầu năm 2022, giá trị phát hành trái phiếu của nhóm bất động sản là khoảng 93.000 tỷ đồng, chiếm 28,87% tổng giá trị phát hành và có xu hướng giảm mạnh trong thời gian qua.

Để đảm bảo ngành bất động sản duy trì tốc độ phục hồi ổn định cũng như nguồn cung ở các phân khúc, ông Neil MacGregor chỉ ra giải pháp huy động vốn khả thi cho các doanh nghiệp đó là dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.

“Trong khi các kênh huy động vốn đều không khả thi, các doanh nghiệp nên tìm đến kênh FDI như một giải pháp phù hợp. Sau hơn 30 năm thực hiện chính sách mở cửa thu hút FDI, đến nay, Việt Nam đã tiếp nhận đầu tư từ 140 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, dẫn đầu là nhóm ngành sản xuất - chế tạo và bất động sản. Cần phải khẳng định đây là một trong những nguồn lực đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhất là trong bối cảnh như hiện nay”, ông Neil MacGregor nêu quan điểm.

Ông Neil MacGregor phân tích thêm, sự quan tâm của các nhà đầu tư đến với thị trường Việt Nam hiện nay là rất lớn. Theo thông tin từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/9, tổng FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 18,7 tỷ USD, giảm 15,3% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Với các doanh nghiệp bất động sản, ông cho rằng các chủ đầu tư cần tìm đến những giải pháp mang tính bền vững với bức tranh dài hạn. Để quá trình thu hút nguồn vốn diễn ra thuận lợi và tìm được những nhà đầu tư phù hợp, hài hòa lợi ích giữa các bên, cần có thêm sự hỗ trợ chuyên nghiệp đến từ các đơn vị tư vấn đầu tư kinh nghiệm và mạng lưới kết nối rộng khắp ở nhiều thị trường.

“Doanh nghiệp cần linh hoạt và chủ động trong việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế. Với những quỹ đất sạch, cách làm việc minh bạch và năng lực sẵn có của chủ đầu tư, không khó để doanh nghiệp tìm kiếm nhà đầu tư phù hợp. Chúng tôi nhận thấy với những lợi thế về am hiểu thị trường và các thủ tục hành chính của doanh nghiệp trong nước kết hợp với kinh nghiệm cũng như năng lực tài chính của các nhà đầu tư nước ngoài, rất nhiều dự án bất động sản quy mô lớn với chất lượng tốt đã được cung cấp cấp cho thị trường ở mọi phân khúc”, ông Neil MacGregor nói.

Trong công văn trình Thủ tướng mới đây, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nêu quan điểm: Hiện nay, thị trường bất động sản đang rất khó khăn, đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái nếu Nhà nước không sớm ban hành các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời và hiệu quả. Đã có một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn, lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí bị lỗ. Một số cổ phiếu bất động sản “nằm sàn”, đặc biệt là rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, có thể bị mất thanh khoản.

Theo HoREA, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang phải thực hiện các biện pháp “đau đớn” để “tồn tại trước đã”. Ví dụ như thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…) mà điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Một số tập đoàn, doanh nghiệp cũng phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) tác động đến vấn đề an sinh xã hội, tác động đến nhiều hộ gia đình, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động.

Do “tắc” nguồn vốn tín dụng, “tắc” nguồn vốn trái phiếu, “tắc” cả nguồn vốn huy động từ khách hàng nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng) tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Vì thế, một trong những kiến nghị được HoREA nhắc đến đó là xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 - 200.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Đồng thời, Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định. "Chính sách này sẽ thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội và giúp cho người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ", văn bản của HoREA nêu.

Ngọc Vy