Thị trường bất động sản trước đề xuất điều chỉnh khung giá đất: Nửa mừng, nửa lo

Một dự án bất động sản được triển khai trên địa bàn xã Đại Thịnh, huyện Mê Linh. Ảnh: Công Hùng

Khó mua nhà hơn?

Ông Hoàng Minh, trú tại xóm Hồ, thôn Yên Nhân, xã Tiền Phong (huyện Mê Linh, Hà Nội) cho biết, ông và một số gia đình trong thôn có đất nông nghiệp thuộc diện phải thu hồi để phục vụ dự án của DN đã được TP chấp thuận đầu tư. Tuy nhiên mức bồi thường theo khung quy định hiện tại thấp hơn so với giá thị trường nên các hộ vẫn chưa đồng ý nhận tiền và giao đất. “Chúng tôi cần một mức bồi thường cao hơn, trong đó có cả phần hỗ trợ thêm từ phía DN. Nếu tính theo khung giá ở thời điểm hiện tại thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế trên thị trường. Tôi hoàn toàn ủng hộ việc Nhà nước sẽ tiến hành điều chỉnh tăng khung giá đất trong năm tới, để cho người dân bớt thiệt thòi” – ông Minh chia sẻ.

Để việc xây dựng khung giá đất một cách hợp lý nhất nên sửa đổi, bổ sung Điều 4 Nghị định 104/2014/NĐ-CP về phân vùng kinh tế để xây dựng khung giá đất, thành 12 vùng, như sau: Vùng núi Đông Bắc, Vùng núi Tây Bắc, Trung du phía Bắc, Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ, Duyên hải Trung Trung Bộ, Duyên hải Nam Trung Bộ, Bắc Tây Nguyên, Nam Tây Nguyên, Đông Nam Nộ, Đồng bằng Bắc sông Hậu, Đồng bằng Nam sông Hậu, để đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu

Theo Chủ tịch UBND xã Tiền Phong (huyện Mê Linh) Trần Văn Trung, sau khi Hà Nội hoàn thiện Đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050, TP đã quyết định chính sách đền bù GPMB theo cơ chế một lần đối với đất sản xuất nông nghiệp, không kèm theo đất dịch vụ. Nhưng đến nay, một số dự án trên địa bàn chủ đầu tư muốn triển khai cũng khó do người dân không đồng thuận với mức giá đền bù hiện tại, mà yêu cầu mức giá cao hơn khung quy định của TP.

Nếu như người dân trong vùng dự án có đất thuộc diện phải thu hồi tỏ ra vui mừng về bản dự thảo tăng khung giá đất của Nhà nước từ đầu năm 2020, rất nhiều công nhân lao động và những người thu nhập thấp chưa sở hữu bất cứ một sản phẩm BĐS nào lại tỏ ra lo lắng. Anh Bùi Văn Toản, quê Hà Nam, là công nhân nhà máy thép tại thị trấn Văn Điển (Thanh Trì, Hà Nội) cho biết, anh và gia đình đã sống và làm việc tại Hà Nội được hơn chục năm, hiện nay vẫn phải đi thuê nhà. “Tôi đã 2 lần nộp đơn xin mua nhà ở xã hội nhưng đều không được, việc mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại càng khó khăn hơn do cơ chế ưu đãi về vốn vay hạn chế, trong khi giá bán lại tăng nhanh. Việc Nhà nước điều chỉnh tăng khung giá đất, các DN sẽ tăng giá bán nhà. Như vậy, những người như tôi lại càng khó khăn hơn trong việc mua nhà” – anh Toản chia sẻ.

Cẩn trọng với những hệ lụy

Đa phần các chuyên gia đều cho rằng, việc điều chỉnh tăng khung giá đất là phù hợp với điều kiện thực tế của thị trường qua từng giai đoạn. Nhưng với việc Nhà nước áp mức trần tăng tối đa là 30% tại các TP lớn như Hà Nội, Đà Nẵng hay TP Hồ Chí Minh có thể không phù hợp và chưa tiệm cận với giá thực tế hiện nay tại các địa bàn này.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng cho rằng, nếu áp dụng khung giá chưa phản ánh đúng giá thị trường sẽ khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Điều đó làm cho công tác đền bù GPMB chậm và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, đây là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung. Vì vậy, Nhà nước nên thực hiện thu thuế nhà đất hàng năm thay cho việc thu tiền sử dụng đất một lần.

Theo chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) TS Đoàn Văn Cương, thị trường BĐS cần phải cẩn trọng với những hệ lụy có thể xảy ra từ việc tăng khung định giá đất của Nhà nước, dễ tạo điều kiện cho hành vi trục lợi đến từ các DN kinh doanh BĐS, thông qua việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất các dự án thành đất ở.

Hiện nay, với chủ trương cổ phần hóa DN Nhà nước, trong khi rất nhiều vị trí tọa lạc ở những vị trí “đất vàng” của những đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Sau khi cổ phần lại được Nhà nước cho thuê lại chính vị trí đất đó nhưng sau một thời gian hoạt động, nhiều DN sẽ xin chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở để kinh doanh BĐS. Cùng với đó là hàng loạt dự án hạ tầng đầu tư theo hình thức BT cũng được Nhà nước giao đất để kinh doanh, có thể dẫn đến việc nhiều diện tích đất nông nghiệp nếu đủ điều kiện cũng sẽ được chuyển đổi thành đất ở, mà trước đó thực hiện bồi thường theo khung giá quy định (có thể người dân sẽ được hỗ trợ thêm từ DN). Khi DN thực hiện dự án sẽ tiến hành xây dựng và chuyển nhượng dưới nhiều hình thức để kiếm lời.

“Vấn nạn này khả năng cao sẽ xảy ra khi khung định giá đất của Nhà nước chưa đúng với giá thị trường, trong khi đất lại được định giá bằng phương pháp hệ số điều chỉnh... Như vậy, tính ra mức phí mà các DN phải đóng để được chuyển đổi vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Đây hoàn toàn có thể được xem như là kẽ hở mà DN dựa vào để trục lợi” – TS Đoàn Văn Cương phân tích.

Doãn Thành