Thị trường nhà ở Trung Quốc chìm sâu vào vòng xoáy giảm giá

Một khu chưng cư của của tập đoàn bất động sản đã vợ nợ Evergrande ở Bằc Kinh, Trung Quốc. Ảnh: Reuters

Dữ liệu của Cục thống kê quốc gia Trung Quốc (NBS) công bố hôm 16-11 cho thấy trong tháng 10, giá nhà mới ở 70 thành phố của Trung Quốc, không bao gồm nhà ở xã hội được nhà nước trợ giá, giảm 0,38% so với tháng 9, đánh dấu mức giảm hàng tháng mạnh nhất kể từ tháng 2-2015. Trong khi đó, giá nhà giảm 0,58% trên thị trường thứ cấp, mức giảm lớn nhất kể từ tháng 10-2014.

Đà giảm giá này củng cố bằng chứng về cơn suy thoái nhà ở kéo dài dai dẳng với các số liệu chính thức khác cho thấy doanh số bán hàng và đầu tư bất động sản ở Trung Quốc ngày càng giảm. Trong 10 tháng đầu năm nay, đầu tư bất động sản ở Trung Quốc giảm 9,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các biện pháp kích thích mới được triển khai tại các thành phố lớn kể từ tháng 8 không giúp xoay chuyển tình hình khó khăn của lĩnh vực này, vốn đang kìm hãm sự phục hồi kinh tế của Trung Quốc.

Chen Wenjing, phó giám đốc nghiên cứu của China Index Holdings, cho biết thị trường nhà đất chỉ phục hồi trong thời gian ngắn vào đầu năm nay sau khi Trung Quốc mở cửa trở lại sau đại dịch Covid-19.

“Người mua nhà bị cản trở khi thu nhập siết chặt và triển vọng thị trường bất động sản không chắc chắn”, ông nói.

Cơn suy thoái bất động sản ở Trung Quốc đã nhấn chìm hầu hết các nhà phát triển lớn nhất, vốn đang chật vật trả nợ và hoàn thiện các dự án kể từ khi cuộc khủng hoảng nợ ập đến ngành này ba năm trước. China Vanke Co., một trong số ít các công ty xây dựng có tài chính còn lành mạnh ở Trung Quốc, chứng kiến giá trái phiếu đô la lao dốc trong những tuần gần đây sau vụ vỡ nợ của Country Garden. Sau đó, Vanke nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ bất thường từ chính quyền địa phương ở Thâm Quyến.

“Bất động sản vẫn là lực cản lớn nhất đối với nền kinh tế Trung Quốc trong bối cảnh rủi ro tín dụng đối với các nhà phát triển bất động sản ngày càng gay gắt”, Larry Hu, người đứng đầu bộ phận kinh tế Trung Quốc của Macquarie Group, viết trong một báo cáo phát hành tuần này.

Cơn khủng hoảng dai dẳng cho thấy các biện pháp có vẻ quyết liệt trong mùa hè này từ các chính quyền địa phương, chẳng hạn như hạ lãi suất cho vay thế chấp cho người mua căn nhà thứ hai, không đủ để bình ổn thị trường. Tuy nhiên, lãi suất vay thế chấp cao hoặc các hạn chế mua nhà không phải là lý do chính khiến những người mua nhà tiềm năng đứng ngoài thị trường. Điều đáng lo ngại nhất là họ đang mất niềm tin vào thị trường nhà ở sau khi chứng kiến sự sụp đổ của các nhà phát triển lớn như Evergrande và cuộc đấu tranh sinh tồn của những công ty khác như Country Garden. Điều này dẫn đến vòng lẩn quẩn khi các nhà phát triển “đói” doanh thu bán nhà, khiến họ càng bị đẩy sâu vào tình cảnh nguy khốn về tài chính.

Vấn đề về niềm tin cũng ảnh hưởng đến các ngân hàng đã cấp những khoản vay lớn cho các nhà phát triển. Cuối năm ngoái, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã thiết lập chương trình cho vay trị giá 200 tỉ nhân dân tệ, tương đương 28 tỉ đô la để cung cấp vốn không lãi suất cho các ngân hàng sẵn sàng hỗ trợ các nhà phát triển bàn giao những căn hộ chưa hoàn thiện. Nhưng cho đến nay, chỉ có 5,6 tỉ nhân dân tệ trong số đó được sử dụng, theo Công ty nghiên cứu Gavekal.

Với việc tất cả nhà tài trợ chính cho các nhà phát triển bất động sản từ các hộ gia đình, ngân hàng và nhà đầu tư trái phiếu đều đứng ngoài cuộc, nguồn lực duy nhất còn lại có thể vực dậy thị trường là chính phủ Trung Quốc.

Hôm 14-11, Bloomberg dẫn các nguồn thạo tin cho biết, trong một động thái mới nhất nhằm hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, Bắc Kinh đang lên kế hoạch cung cấp ít nhất 1.000 tỉ nhân dân tệ (138 tỉ đô la Mỹ) vốn chi phí thấp cho các chương trình cải tạo “làng trong đô thị” và xây dựng nhà ở giá rẻ. Các chi tiết của kế hoạch mới vẫn chưa rõ ràng và một số nhà kinh tế cho rằng nó có thể kém hiệu quả hơn những nỗ lực trước đó. Các chương trình mới tập trung chủ yếu ở một số khu vực đô thị lớn nhất, chứ không phải các thành phố cấp thấp, nơi mà thị trường nhà ở suy thoái nghiêm trọng nhất. Dù tin tức trên chưa được xác thực, cổ phiếu bất động của Trung Quốc vẫn tăng vọt trong ngày hôm đó.

Trong cuộc họp hôm 17-11, PBoC, Cục Quản lý tài chính quốc gia và Ủy ban quản lý chứng khoán Trung Quốc đã yêu cầu các tổ chức tài chính đáp ứng nhu cầu vay vốn hợp lý của các nhà phát triển bất động sản bất kể cơ cấu sở hữu của họ.

Rốt cục, chính phủ Trung Quốc có thể cần cung cấp vốn trực tiếp cho các nhà phát triển để hoàn thiện các dự án đã bán trước nhưng chưa hoàn thiện. Ngân hàng Nomura ước tính, số vốn đó có thể lên đến 2,7 nghìn tỉ nhân dân tệ.

Theo giới phân tích, để chặn đừng đà suy giảm của thị trường nhà đất, Bắc Kinh cần trực tiếp giải quyết vấn đề niềm tin của các hộ gia đình vào nhà ở như một nơi lưu trữ tài sản đáng tin cậy.

Theo WSJ, Bloomberg

Khánh Lan