Thời 'vàng thau lẫn lộn', cách nào soi giá trị thật của nhà đất?

Kể từ cuối năm 2022 đến nay, trong cơn biến động của thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư cá nhân rao giảm giá nhà đất 30%, trong khi các doanh nghiệp chiết khấu 40-50% để xả hàng. Nếu các thông tin chiết khấu là khá rõ ràng thì các thông tin rao bán “cắt lỗ” lại bị đặt nhiều nghi vấn.

Bát nháo hàng ngộp

Ở huyện Hoài Đức (Hà Nội), một lô đất 71m2 tại Vân Canh đang được rao “cắt lỗ” giá từ 3,1 tỷ đồng xuống còn 2,5 tỷ đồng. Tại các khu vực lân cận như Lai Xá, Kim Chung… có trường hợp chủ đất giảm cả tỷ đồng để thoát hàng nhanh vì gãy đòn bẩy tài chính.

Theo lời môi giới, các nền đất này đều là hàng thanh lý ngân hàng hoặc hàng ngộp cần bán giá rẻ. Tuy nhiên, tìm hiểu thực tế cho thấy mức giảm hiện tại đa phần không phải là hàng cắt lỗ. Dù giảm nhiều nhưng chủ đất vẫn lời so với giá mua vào.

Tương tự, tại huyện Ba Vì (Hà Nội), theo khảo sát của Vnbusiness, một khu đất 1.200 m2 (trong đó có 150m2 đất ở) tại khu vực Ba Trại (xã Tản Lĩnh) đang được rao bán “cắt lỗ 50%”, với giá 3,5 tỷ đồng, tương đương hơn 2,9 triệu đồng/m2. Chủ đất cho hay, lô này được mua vào từ đầu năm 2021, giá gần 7 tỷ đồng.

Tuy nhiên, anh Đức, môi giới “thổ địa” ở Ba Vì, tiết lộ khu đất trên được mua vào từ đầu năm 2019, thời giá đất vẫn “mềm”. Đến cuối năm 2020, khi tin đồn về chủ trương xây dựng cụm du lịch nghỉ dưỡng Ba Vì - Suối Hai sắp được thông qua, mới khiến giá đất ở đây tăng vọt lên 6-8 triệu đồng/m2.

Giữa nhiều thông tin rao bán, thật giả lẫn lộn, nhà đầu tư cần thận trọng để tránh rơi vào bẫy "cắt lỗ ảo".

“Giá đất ở khu vực khu vực Ba Trại (xã Tản Lĩnh), Thụy An, Cẩm Lĩnh (Ba Vì)… trước năm 2020 cao nhất cũng chỉ khoảng 1,5-2 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu với giá 2,9 triệu đồng/m2, thì sau khi bán “cắt lỗ 50%”, chủ đất vẫn lãi gần 1 tỷ đồng cho 3 năm đầu tư”, anh Đức nói.

Ghi nhận hiện tượng nhiều chủ đất thổi giá lên rồi rao bán cắt lỗ 30-50%, song theo anh Đức, thị trường đất nền ở Ba Vì vốn “nóng hầm hập” hiện đang giảm nhiệt thấy rõ. Không giảm quá sâu, song không ít nhà đầu tư gãy đòn bẩy tài chính nên chấp nhận bán hòa vốn hoặc lãi chỉ đủ bù trượt giá.

Định giá cách nào?

Có thể thấy, thị trường bất động sản hiện đang rơi vào tình trạng “vàng thau lẫn lộn”. Câu hỏi đặt ra là làm thế nào để xác định giá trị thật của sản phẩm, qua đó giúp nhà đầu tư “xuống tiền” đúng nơi?

Anh Huy Hoàng, một người có kinh nghiệm gần 10 năm trên thị trường địa ốc TP.HCM, cho biết để xác định giá trị của một lô đất, với một người mua để ở thì đơn giản chỉ cần hợp túi tiền và đáp ứng nhu cầu sử dụng. Còn với đầu tư, cần tính toán đến 4 yếu chính là vị trí, pháp lý, tiềm năng xây dựng và kết tinh giá trị trong tương lai.

Một khu đất trong hẻm thường sẽ có giá trị thấp hơn ở mặt đường lớn vì có tiềm năng sử dụng cao hơn. Giá đất nền ở các khu vực nông thôn nhưng có tiềm năng lên phố nhờ đô thị hóa cũng có triển vọng để đầu tư. Một mảnh đất trong hẻm nhưng gần trung tâm có thể có giá cao hơn đất mặt đường ở xa… Nếu đất nền cần quan tâm chính đến 2 yếu tố là vị trí và tiềm năng, thì bất động sản nằm trên đất, điển hình nhất là nhà phố cần tính toán thêm về chi phí xây dựng.

Có gần 5 năm làm thầu xây dựng, giám sát thi công, sau đó chuyển sang làm môi giới từ năm 2015, anh Lê Tiến (Hà Nội) chia sẻ: “Giá trị một căn nhà (đất nền tính riêng) thường được quyết định bởi giá trị sử dụng và chi phí xây dựng”.

Trong đó, chi phí xây dựng được cấu thành bởi 3 yếu tố gồm vị trí, loại hình kiến trúc và thời điểm. Cụ thể, với vị trí, nếu xây trong hẻm, chi phí có thể đội lên do khó vận chuyển, không có nơi tập kết vật liệu phải thuê, hoặc xây dựng ở một vị trí có nền đất yếu sẽ phải tốn tiền gia cố. Với loại hình kiến trúc, chi phí xây nhà cấp 4, cấp 3, hay biệt thự, nhà có hầm sẽ khác nhau. Ngoài ra, ở từng thời điểm, giá cả vật liệu, nội thất sẽ có biến động nhất định về giá.

Bên cạnh các yếu tố quyết định đến chi phí xây dựng, có hai hình thức để dự toán giá xây dựng một căn nhà. Đơn giản nhất là thuê kiến trúc sư tính khối lượng công trình theo bản vẽ. Nhưng hiện nay, các chủ nhà thường làm theo phương thức khoán. Một là khoán công (thuê công nhân xây), vật liệu chủ thầu cung cấp. Hai là khoán toàn bộ, cả công và vật liệu đều do nhà thầu lo.

Ở trường hợp thứ hai, chi phí sẽ tính theo m2 nhân hệ số. Nếu chỉ xây thô khung sườn, giá dao động 3,5 - 4,2 triệu đồng/m2. Nếu hoàn thiện ốp gạch, trần, điện, đèn… chi phí dao động 5,2 - 6,5 triệu đồng/m2 (chưa có nội thất). Các trường hợp khác có thể chi phí khác, càng chi tiết giá càng tăng. Ngoài ra, cần tính thêm chi phí phần móng và mái.

“Đơn cử, với một căn nhà có diện tích 5x10m, xây một trệt, ba lầu có sân thượng, sẽ có tổng sàn 200m2, xây cơ bản với mức giá 6 triệu đồng/m2, tổng phí là 1,2 tỷ đồng (có thể biến động theo 3 yếu tố ở trên). Cộng thêm 300-500 triệu đồng nội thất, phí phát sinh, căn nhà có thể vào ở là 1,6 tỷ đồng, cộng thêm đất nền nữa là có thể tính ra giá trị thật của một bất động sản”, anh Tiến phân tích.

Có rất nhiều yếu tố tác động, song có thể dựa trên những điều kiện tiêu chuẩn để tính toán giá trị thực của một bất động sản. Dù không dễ, nhưng đây là cơ sở để các nhà đầu tư tính toán, đưa ra lựa chọn đúng trong bối cảnh thị trường tràn lan những thông tin rao bán cắt lỗ, hàng ngộp, giảm giá...

Hưng Nguyên