Tiếp tục đề xuất chỉnh sửa quy định đấu giá đất

Đấu giá, thu hồi đất luôn là vấn đề nóng ở nhiều địa phương. Ảnh: Thành Nguyễn

Đất đấu giá được quan tâm trở lại

Sau một thời gian nguội lạnh ở nhiều khu vực, đất đấu giá đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm trở lại.

Bắt đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, anh Lê Quang - một nhà đầu tư bất động sản cho biết, đang có ý định mua 1-2 lô đất từ dự án đất đấu giá ở quê (Quảng Ninh), nhưng khi tìm hiểu kỹ thì thấy có nhiều điểm băn khoăn.

Nhà đầu tư này kể, anh hiện có hơn 2 tỷ đồng, ban đầu định tìm mua căn hộ ở Hà Nội, nhưng giai đoạn hiện tại, giá chung cư tăng quá cao nên quyết định “quay xe”, chấp nhận ở thuê vài năm và dành số tiền này để đầu tư đất nền.

“Gia đình tôi có 2 vợ chồng và 1 con nhỏ, chi phí thuê nhà hiện vào khoảng 6 triệu đồng/tháng, tức trung bình mỗi năm hơn 70 triệu đồng tiền thuê nhà. Với số tiền hơn 2 tỷ đồng có được, tôi hy vọng mua được 1-2 thửa đất đấu giá và kỳ vọng mức tăng giá đất sẽ cao hơn đáng kể so với chi phí thuê nhà trong 5 năm là 350 triệu đồng. Tuy nhiên, khi tìm hiểu về quy trình đấu giá, tôi thấy rất băn khoăn”, nhà đầu tư này nói và cho biết thêm, qua tiếp xúc với đơn vị tổ chức đấu giá thì cơ bản có cơ hội mua được đất, nhưng sẽ phải mất một phần chi phí “ngoài luồng”. Song, điều gây băn khoăn hơn cả là với hình thức bỏ giá kín, liệu có minh bạch cho nhà đầu tư khi “chẳng ai biết ai là người trả giá cao nhất”?

Đây cũng là tâm lý chung mà phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được khi trao đổi với nhiều nhà đầu tư đang tìm hiểu về đất đấu giá.

Góc nhìn từ chuyên gia

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, hiện nay, theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định 4 hình thức đấu giá gồm đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp và đấu giá trực tuyến.

Phân tích kỹ hơn, bà Giang cho biết, đấu giá trực tiếp (bằng lời nói hoặc bỏ phiếu trực tiếp) là quá trình người đấu giá tham gia trực tiếp tại buổi đấu giá, lần lượt đưa ra giá đề nghị của mình. Mỗi lần có bên tham gia nào đưa ra giá mới thì giá cao nhất sẽ được cập nhật cho đến khi không có ai muốn nâng giá lên nữa. Trong đấu giá miệng, áp lực của môi trường đấu giá trực tiếp đôi khi có thể dẫn đến việc đặt giá thầu bốc đồng hoặc đặt giá quá cao. Ưu điểm của hình thức này là đấu giá được đến cùng, minh bạch, có sự cạnh tranh trực tiếp và góp phần tăng thu ngân sách, còn mặt hạn chế là dễ lộ thông tin, dễ xảy ra tình trạng thông đồng, “thổi” giá đất đấu giá lên cao, từ đó nâng giá đất xung quanh khu vực có đất đấu giá để đầu cơ, trục lợi, rồi sau đó bỏ cọc, gây méo mó thị trường…

Ngược lại, hình thức bỏ phiếu gián tiếp là việc người tham gia nộp giá thầu kín mà không biết giá thầu của người tham gia khác. Người trả giá cao nhất sẽ thắng cuộc đấu giá. Tuy nhiên, hình thức này không thúc đẩy đấu giá được đến cùng và yêu cầu một cơ chế giám sát chặt chẽ khi mở phiếu trả giá. Bù lại, hình thức đấu giá này có ưu điểm là giảm áp lực và có thể ẩn danh. Cụ thể, đấu giá gián tiếp có thể giảm bớt một số áp lực của đấu giá trực tiếp vì người đấu giá có thể dành thời gian để xem xét giá thầu của mình mà không cảm thấy vội vã hoặc bị ảnh hưởng bởi các bên tham gia khác.

Còn với đấu giá ẩn danh, hình thức này sẽ giúp bảo mật thông tin người tham gia đấu giá. Các nhà thầu có thể không biết họ đang cạnh tranh với ai và có thể dẫn đến hành vi đặt giá thầu chiến lược hơn. Điều này có thể thuận lợi cho những người mua muốn giữ kín danh tính, hoặc cho những người không muốn tiết lộ chiến lược đặt giá thầu của mình cho người khác. Ngoài ra, thông tin người tham gia ẩn danh giúp thúc đẩy sự công bằng và ngăn chặn sự thông đồng giữa những người tham gia đấu giá.

Về khoản tiền đặt trước (tiền cọc), bà Giang cho biết, có sự khác nhau về mức tiền đặt trước trong đấu giá tài sản. Cụ thể, theo Luật Đấu giá tài sản hiện hành (2023), tại Khoản 1, Điều 39 quy định, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Trong khi đó, Nghị định 10/2023-NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm. Quy định này đã được áp dụng từ 20/5/2023.

“Tuy nhiên, Luật Đất Đai quy định hoạt động đấu thầu tuân theo Luật Đấu giá tài sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất”, bà Giang nói và cho rằng, cũng cần có thêm chế tài xử phạt trường hợp trúng đấu giá mà bỏ cọc.

Một số đề xuất

Từ góc nhìn pháp lý, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, Điều 58 - Nghị định 10/2023-NĐ-CP về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất quy định rõ, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: Trường hợp đấu giá một thửa đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất mà có hai (02) công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên.

Về điều kiện cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, phải đảm bảo các quy định tại Khoản 4, Điều 125 - Luật Đất đai. Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải bảo đảm các điều kiện quy định tại Khoản 1 điều này.

Theo ông Đỉnh, với nội dung “... sở hữu chéo lẫn nhau theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp” tại Điểm b, Khoản 1 - Nghị định 10/2023-NĐ-CP, do pháp luật về doanh nghiệp không có định nghĩa hay quy định cụ thể về sở hữu chéo, trong khi Luật Doanh nghiệp 2020 chỉ quy định về sở hữu chéo như sau: “... Các công ty con của cùng một công ty mẹ không được đồng thời cùng góp vốn, mua cổ phần để sở hữu chéo lẫn nhau (Điều 195)”; “Các công ty không có cổ phần hoặc phần vốn góp do Nhà nước nắm giữ thực hiện góp vốn, mua cổ phần trước ngày 1/7/2015 không phải thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 195 của luật này, nhưng không được tăng tỷ lệ sở hữu chéo (Điều 218)”.

Do đó, ông Đỉnh cho rằng, cần rà soát nội dung “... sở hữu chéo lẫn nhau theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp” tại Điểm b, Khoản 1 - Nghị định 10/2023-NĐ-CP, đồng thời kiến nghị quy định theo hướng: Nếu có 2 công ty, trong đó công ty A sở hữu trên 50% cổ phần/phần vốn góp của công ty B thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án.

Ông Đỉnh cũng đề nghị bãi bỏ Điểm b, Khoản 2, Điều 58 - Nghị định 10/2023-NĐ-CP: “Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải bảo đảm các điều kiện quy định tại Khoản 1 điều này”, vì cá nhân không phải “nhà đầu tư” theo Luật Đầu tư nên không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Thành Nguyễn