Tìm lời giải cho bài toán cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội

Bí thư Thành ủy Hà Nội Vương Đình Huệ phát biểu tại hội nghị

Sáng 11/3, Ban Chấp hành Đảng bộ thành phố Hà Nội khóa XVII tổ chức Hội nghị lần thứ ba xem xét, thông qua 10 chương trình công tác toàn khóa và chương trình công tác năm 2021 của Ban Chấp hành Đảng bộ, Ban Thường vụ Thành ủy.

Về dự thảo Chương trình 03-CTr/TU về "Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị giai đoạn 2021-2025", đại biểu tại hội nghị cho rằng, cần nhấn mạnh đến nội dung cải tạo chung cư cũ, tạo bộ mặt mới, diện mạo mới cho đô thị thành phố.

Bí thư Thành ủy Hà Nội Vương Đình Huệ cho biết, vấn đề này đã được đưa vào chương trình 03 để thực hiện. Ông Huệ cũng thông tin, vừa qua, Hà Nội đã làm việc với Bộ Xây dựng và các bộ khác có liên quan, các đơn vị ủng hộ làm sớm việc này.

Tuy nhiên, có một số vướng mắc liên quan đến Nghị định của Chính phủ, các vấn đề liên quan đến quy định của Luật Nhà ở. “Ví dụ, Luật Nhà ở quy định muốn cải tạo chung cư cũ thì phải được 80% người dân ở chung cư đó ủng hộ. Nhưng qua thực tế, các hộ ở tầng 1 có rất nhiều quyền lợi, rất khó đồng thuận, mà một chung cư cũ có 4 tầng, riêng tầng 1 đã chiếm hơn 20% rồi”, ông Huệ nêu.

Theo ông Huệ, hiện thành phố có khoảng hơn 1.500 chung cư cũ, trong đó có khoảng 300 nhà chung cư riêng rẽ, còn khoảng hơn 1.200 – 1.300 chung cư nằm trong các khu chung cư cũ. Hà Nội sẽ cải tạo theo từng khu để đảm bảo văn minh đô thị. “Quy hoạch phân khu 4 quận nội đô lịch sử sắp ban hành cũng sẽ tạo điều kiện để cải tạo chung cư cũ”, ông Huệ thông tin.

Nhà G6A thành Công thuộc diện nguy hiểm mức độ D đang gặp nhiều khó khăn trong việc di dân - Ảnh: Hà Thành

Ông Huệ ví dụ, trước đây một khu chung cư cũ thường có 5 tòa, mỗi tòa 4 tầng, tổng số là 20 tầng. Nếu nhà đầu tư chỉ làm 1 tòa nhà 20 tầng thì dân số không thay đổi, diện tích sử dụng đất chỉ có 20%. Diện tích đất còn lại có thể sử dụng làm các thiết chế về văn hóa, y tế, thương mại… Cùng với đó, có thể có tới 4 tầng hầm để làm chỗ để xe. Như vậy, thành phố sẽ trở thành đô thị hài hòa, văn minh trong khi áp lực lên hạ tầng không thay đổi.

Bí thư Hà Nội nêu, trước đây có quan điểm trong nội đô không được xây nhà cao tầng, nhưng qua làm việc với Bộ Xây dựng thì Bộ nói không có quy định như vậy. Thẩm quyền là của thành phố. Vấn đề quan trọng là không được để nội đô trở thành đô thị nén, làm gia tăng áp lực lên hạ tầng.

“Giải pháp ví dụ như từ 5 tòa nhà 4 tầng chuyển thành 1 tòa nhà 20 tầng thì vừa tạo điểm nhấn kiến trúc cho thành phố, vừa giải quyết nhiều vấn đề của thành phố như có đất để xây trường học, trạm y tế, công viên, cây xanh, vườn hoa. Với cách làm như thế thì nhà đầu tư nói rằng phương án tài chính có thể cân đối được”, ông Huệ phân tích.

Ông Huệ cho rằng, sẽ có đồ án tổng thể để giải quyết tất cả các mặt về quy hoạch, kiến trúc, kết cấu hạ tầng, thiết chế xã hội, các dịch vụ công… Nếu có vướng mắc, thành phố sẽ báo cáo Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết. Trước mắt, thành phố ưu tiên việc kiểm định, cải tạo các chung cư hạng D. “Nếu làm như thế, tôi tin người dân sẽ đồng tình vì chất lượng cuộc sống tốt, được tái định cư tại chỗ”, ông Huệ nói.

Tuy nhiên, ông Huệ cũng cho rằng, đô thị chật chội rồi mà “nhét” 5 – 7 chung cư cao tầng vào thì không ai chấp nhận, sẽ tạo ra bất cập về hạ tầng đô thị. Hiện nay, nội đô Hà Nội rất thiếu đất để làm trường học, trạm y tế. Nếu sửa được một chung cư theo hướng phân tích ở trên sẽ có quỹ đất để làm trường học, dựa trên nguyên tắc không tạo ra áp lực về hạ tầng.

“Vấn đề quan trọng là cân đối hạ tầng kỹ thuật với dân cư để đảm bảo cuộc sống người dân. Cùng với việc hút dân cư khỏi nội đô, di dời cơ sở ô nhiễm, trường học, bệnh viện. Đất đó không biến thành dự án đô thị thì thành phố sẽ khang trang, rộng rãi, thoáng đãng hơn. Nếu làm được thì giải quyết được sinh kế cho người dân. Nhiều chung cư cũ quá rồi, nếu xảy ra việc gì thì trách nhiệm chính quyền rất lớn”, ông Huệ nói thêm.

Về vấn đề này, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết, vấn đề cải tạo chung cư cũ ở khu vực nội đô lịch sử đã vướng mắc khoảng 4 nhiệm kỳ nay, chủ yếu liên quan đến quy định của luật pháp, nghị định của Chính phủ, quyết định của thành phố.

“Tất cả nội dung vướng mắc liên quan đến định hướng quy hoạch của các thời kỳ. Đến nay, thành phố đang có nghiên cứu, thiết lập đề án tổng thể, đồng bộ, toàn diện để cải tạo chung cư cũ, phù hợp với quy định luật pháp, báo cáo Thường trực Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Quốc hội để có các chính sách đặc thù cho Thủ đô”, ông Tuấn nói.

Theo ông Tuấn, Hà Nội sẽ chia ra làm 3 nhóm chung cư cũ. Nhóm 1, gồm tập hợp các chung cư cũ trong một khu (khu tập thể) như ở Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh…Nhóm thứ 2 là nhóm chung cư cũ mô hình như tiểu khu nhà ở gồm 5 – 7 chung cư một nhóm (không phải khu tập thể). Nhóm thứ 3 là các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ.

Phó Chủ tịch UBND thành phố cho biết, với 3 nhóm sẽ có các chính sách khác nhau.

Với nhóm 1, ví dụ như khu Thành Công, quy mô khoảng 30ha, có vài chục chung cư cũ. Dự án cải tạo, tái thiết sẽ quy hoạch 1/500, đồng bộ giải pháp, tất cả sẽ tái định cư tại trung tâm khu đất, cho phép xây chung cư cao tầng, giải phóng quỹ đất 20 – 25% (khoảng 7ha) để phát triển các chức năng dịch vụ, thương mại, hạ tầng du lịch…

“Quan trọng ở đây là không hạn chế cao tầng, sẽ thiết lập các quỹ đất thương mại dịch vụ, có thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đối ứng vốn… Cân bằng được tái định cư tại chỗ, thỏa mãn quy hoạch không gian ngầm, đồng bộ đa dạng giải pháp, khung cơ chế thì các chủ đầu tư sẽ cùng tham gia”, ông Tuấn nói.

Với nhóm thứ 2, ông Tuấn cho biết, cũng tương đồng với nhóm chung cư riêng lẻ. Ví dụ quận Hoàn Kiếm có 120 chung cư riêng lẻ, sẽ thiết lập một phương án đầu tư tổng thể, xây dựng lại các chung cư cũ này nhưng tái định cư hoán đổi trên địa bàn một phường, một quận. Ví dụ, sẽ tái định cư tại chỗ cho 30 chung cư cũ, hút 90 chung cư cũ khác về. Quỹ đất của 90 chung cư cũ sẽ để phát triển hạ tầng khác.

Ông Tuấn cho biết, thành phố sẽ tổng kiểm định các chung cư cũ trên địa bàn, phân theo chất lượng A, B, C, D để ưu tiên xử lý các trường hợp xuống cấp nghiêm trọng D, C, cải tạo đồng bộ với đề án của thành phố.

Trường Phong