Tìm lời giải cho bài toán phát triển nhà ở xã hội

Tuy nhiên, sự phát triển các dự án nhà ở xã hội còn chậm, đòi hỏi những giải pháp đồng bộ ở các cấp, cùng với nỗ lực của từng địa phương, giúp nhà đầu tư thuận lợi trong phát triển dự án và người lao động có điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội.

Bất cập ngay từ điểm xuất phát

Làm việc ở Công ty TNHH CCH TOP, Khu chế xuất Tân Thuận (TP Hồ Chí Minh) nhiều năm qua, mong muốn lớn nhất của chị Lê Thị Hằng là có thể tiếp cận nhà ở xã hội. Theo chị Hằng, với mức lương hơn 8 triệu đồng/tháng, rất khó để có nguồn vốn mua hay thuê nhà ở xã hội, chưa kể điều kiện được xét duyệt còn phức tạp. “Chúng tôi chỉ mong dễ tiếp cận nguồn vốn cho vay với lãi suất thấp, thủ tục đơn giản, trả góp trong nhiều năm để có điều kiện mua được căn hộ khoảng 40-50m2"-chị Hằng tâm sự.

Các dự án nhà ở xã hội do Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp-Becamex IDC xây dựng tại Bình Dương. Ảnh: HẠ LONG

Hiện nguồn cung của phân khúc nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh ngày càng ít do các dự án còn trì trệ tiến độ và chưa có dự án mới được cấp phép. Năm 2022, chỉ có một dự án nhà ở xã hội hoàn thành và đưa vào sử dụng với quy mô 260 căn ở TP Thủ Đức. Theo ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, nguyên nhân khiến các dự án nhà ở xã hội phát triển chậm là do các khâu thẩm định, kiểm duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội bị kéo dài thời gian dẫn đến nhà đầu tư không mặn mà. Ngoài ra, nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội còn hạn chế.

Là một doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng-Thương mại Lê Thành cho biết đơn vị đã gặp nhiều khó khăn khi đầu tư cho các dự án này. Bất cập lớn nhất là việc điều chỉnh quy hoạch, khâu chấp thuận đầu tư, xin ý kiến các sở, ngành liên quan mất nhiều thời gian, nguồn vốn ưu đãi đầu tư khó tiếp cận. Ông Nghĩa nêu ví dụ: “Chẳng hạn, chúng tôi phải mất 4 năm để xin điều chỉnh dự án từ 12 tầng lên 14 tầng. Ngoài ra, lãi suất cho vay xây dựng nhà ở xã hội là 14%, gần đây giảm còn 12% nhưng vẫn là rất cao, không phù hợp cho doanh nghiệp đầu tư với nhà ở xã hội”.

Bình Dương, Đồng Nai cũng là những địa phương có nhiều khu, cụm công nghiệp nhưng kết quả đầu tư vào dự án nhà ở xã hội chưa thể đáp ứng nhu cầu cấp thiết về chỗ ở của người lao động, người có thu nhập thấp. Nguyên nhân khiến các dự án nhà ở xã hội chưa thu hút nhà đầu tư quan tâm là vướng bất cập ngay từ khi xuất phát dự án như: Quỹ đất, nhất là quỹ đất công cho nhà ở xã hội ở các địa phương không nhiều, thủ tục, hồ sơ phức tạp, kéo dài thời gian, giá bán, giá cho thuê, thuê mua phải chờ đợi xét duyệt lâu và thường không sát với thực tế... Cùng với đó, nhà đầu tư khó tiếp cận các chính sách ưu đãi, việc xét duyệt đối tượng và điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội còn mất thời gian do vướng nhiều quy định liên quan.

Bà Trần Thị Hà, Giám đốc Điều hành Công ty Cổ phần Tập đoàn Lê Phong (Bình Dương) cho rằng: Việc quy định về lợi nhuận không quá 10% (đối với nhà ở xã hội được bán) hoặc không quá 15% (đối với nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua) trên tổng chi phí đầu tư sẽ gây khó khăn lớn cho nhà đầu tư trong thu hồi vốn. Ngoài ra, với quy định chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà sau 5 năm sử dụng với 20% diện tích nhà ở xã hội cho thuê trong dự án đang gây ra sự lãng phí vì phần diện tích cho thuê của dự án thường không được lấp đầy.

Phân tích về vướng mắc trong phát triển quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, TS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, do địa phương chưa chủ động dành đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội khi phê duyệt quy hoạch đô thị, xây dựng khu công nghiệp. Nếu địa phương chỉ chờ vào 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội từ các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị thì không đủ. Ngoài ra, quỹ đất 20% này thường bị trì hoãn bàn giao hoặc chủ đầu tư nộp thay bằng tiền theo quy định.

Hoàn thiện các trợ lực cho phát triển nhà ở xã hội

Trước nhu cầu lớn về nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động, hiện các địa phương phía Nam đang nỗ lực thu hút, phát triển nhiều dự án trong giai đoạn 2021-2025. Cụ thể như, Bình Dương sẽ xây dựng thêm gần 1,9 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội (tương đương khoảng 42.000 căn); Đồng Nai cũng xây dựng khoảng 10.000 căn nhà ở xã hội với 37 dự án... Riêng địa bàn trọng điểm TP Hồ Chí Minh cũng xác định phấn đấu phát triển thêm 2,5 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội (khoảng 35.000 căn) trong giai đoạn 2021-2025.

Với kinh nghiệm thành công trong tham gia xây dựng hoàn thành 47.500 căn nhà ở xã hội tại Bình Dương, ông Nguyễn Văn Thanh Huy, Phó tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp-Becamex IDC kiến nghị: “Nhà ở xã hội là sản phẩm nhà ở mang tính nhân văn nên cần các chính sách phù hợp với thu nhập của người lao động ở từng địa phương. Vì vậy, cần huy động nhiều nguồn lực khác nhau, các gói kích cầu của Nhà nước phải giải quyết được nguồn vốn cho chủ đầu tư. Người lao động cũng cần chính sách hỗ trợ cụ thể, cần được vay dài hạn khoảng 25-30 năm mới “đủ sức” mua, thuê mua nhà ở xã hội”.

Dự án nhà ở xã hội Lê Thành-An Lạc do Công ty TNHH Xây dựng-Thương mại Lê Thành xây dựng tại TP Hồ Chí Minh. Ảnh: HỮU LÊ

Ông Trần Thu Tâm, Giám đốc khối đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Bcons (TP Hồ Chí Minh) đề xuất, cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, dân cư để xác định nhanh chóng các điều kiện về chỗ ở của đối tượng được hưởng chính sách. Đồng thời, nên mở rộng đối tượng mua, thuê nhà ở xã hội, đơn giản hóa thủ tục để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở xã hội. Theo Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai Nguyễn Hữu Nguyên, đơn vị đang hoàn thiện bộ quy trình thủ tục rút gọn về nhà ở xã hội. Theo đó, đối với đất Nhà nước đang quản lý thì nhà đầu tư thực hiện 7 bước với tổng thời gian 318 ngày. Nếu nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất sẽ chỉ thực hiện 5 bước với thời gian là 153 ngày. Sở Kế hoạch và Đầu tư là đầu mối thụ lý hồ sơ và trình UBND tỉnh chấp thuận đầu tư các dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Tháo gỡ các vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội rất cần những chính sách đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, từ công tác tạo quỹ đất, quy hoạch đến thủ tục xét duyệt... Cần thiết phải có được những trợ lực tốt như tạo lập nguồn vốn, linh hoạt cơ chế để huy động vốn, khuyến khích sự tham gia rộng rãi của các thành phần kinh tế. Nhà ở xã hội cần thiết kế linh hoạt, phù hợp với từng địa phương, ứng dụng vật liệu mới, ưu tiên giảm giá thành nhưng phải bảo đảm chất lượng. Từng địa phương phải có một quỹ đất đủ lớn để phát triển hệ sinh thái nhà ở xã hội, có khả năng kết nối và hạ tầng tiện ích phục vụ tốt cho cuộc sống của người lao động.

HỒNG GIANG