Tín dụng bất động sản tăng, chuyên gia chỉ rõ sự thật

Tín dụng bất động sản tiếp tục ẩn nấp trong cho vay tiêu dùng

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy, tính đến hết tháng 6, dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế tăng 7,33% so với cuối năm 2018.

Đến cuối tháng 6/2019, dư nợ cho vay tiêu dùng tăng 8,14%, chiếm 20,09% tổng dư nợ.

Tín dụng đối với lĩnh vực công nghiệp xây dựng tăng 6,43%, tín dụng đối với ngành thương mại dịch vụ tăng 7,3%, ngành nông lâm nghiệp thủy sản tăng 4%.

Còn với các lĩnh vực ưu tiên: dư nợ cho vay xuất khẩu tăng 15,5%; doanh nghiệp vừa và nhỏ tăng 6,03%; lĩnh vực doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao tăng 7,53%; nông nghiệp, nông thôn tăng 5,8%; công nghiệp hỗ trợ tăng 5,81%.

Riêng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đạt gần 1,4 triệu tỷ đồng, tăng 6,5% so với cuối năm 2018, trong đó: tín dụng kinh doanh bất động sản đạt 473,7 nghìn tỷ đồng, tăng 2,5% so với năm 2018; tín dụng tiêu dùng bất động sản (không phục vụ mục đích kinh doanh bất động sản) đạt 919,6 nghìn tỷ đồng, tăng 9,4% so với năm 2018.

Nhìn vào những con số trên, chuyên gia tài chính-ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu tin rằng, mức tăng trưởng tín dụng bất động sản còn cao nữa nếu tính phần tín dụng bất động sản nằm trong cho vay tiêu dùng.

Hiện nay, tín dụng cho người vay mua nhà, sửa nhà vẫn được tính vào cho vay tiêu dùng, trong khi theo TS Nguyễn Trí Hiếu, thực chất đây vẫn là tín dụng bất động sản vì mục đích của nó là để mua bất động sản, tài sản thế chấp cho khoản vay này cũng là bất động sản.

Chính vì thế, khoản cho vay này phải được tính là tín dụng bất động sản chứ không phải cho vay tiêu dùng.

"Con số thống kê của NHNN về tín dụng bất động sản cần phải được điều chỉnh. Tín dụng bất động sản được đẩy qua cho vay tiêu dùng làm tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ rất thấp (dưới 10%).

Nhưng nếu tính cả tín dụng bất động sản ẩn nấp trong cho vay tiêu dùng thì tỷ lệ ấy có thể lên tới 20%. Những con số ấy làm cho bức tranh về cho vay bất động sản trở nên sai lệch", ông Hiếu nhận xét.

Ghi nhận nỗ lực của NHNN khi đưa ra nhiều biện pháp nhằm siết tín dụng bất động sản song vị chuyên gia cho rằng, trong trường hợp tín dụng bất động sản tiếp tục tăng như hiện nay thì những biện pháp ấy là chưa đủ mạnh và rủi ro của việc tín dụng đổ quá nhiều vào bất động sản là nó có thể đẩy giá bất động sản lên cao, tạo bong bóng trên thị trường này.

Chuyên gia lo ngại khi tín dụng bất động sản tiếp tục tăng. Ảnh minh họa

"NHNN muốn các ngân hàng thương mại đổ tiền nhiều hơn vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, xuất nhập khẩu thay vì bất động sản bởi rủi ro tạo bong bóng rất dễ xảy ra. Tín dụng đổ vào bất động sản nhiều lấy đi những nguồn vốn dùng cho lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và là tiền đề tạo ra nợ xấu.

Nếu thị trường bất động sản suy trầm, nó sẽ gây mất khả năng trả nợ của khách hàng, từ đó nợ xấu trở thành tai họa của nền kinh tế.

Qua đây, có thể thấy chủ trương của NHNN chưa được thực hiện ráo riết và điều này cần phải được điều chỉnh", TS Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo.

Bánh ngon khó bỏ

Một thực tế được chuyên gia tài chính-ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu chỉ ra, đó là dù NHNN khuyến cáo các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay bất động sản nhưng các ngân hàng vẫn rất mặn mà bởi đó là miếng bánh ngon.

"Ngân hàng phải tập trung vào vấn đề rủi ro nhưng chính vì thế mà ngân hàng coi bất động sản là món vay rất an toàn vì có tài sản bảo đảm, tài sản thế chấp minh bạch, được thẩm định.

Đó là sai lầm của ngân hàng bởi bất cứ sự tập trung nào trong dư nợ tín dụng cũng gây rủi ro lớn. Khi thị trường của những tài sản bảo đảm suy sụp, nó sẽ kéo theo sự suy sụp của cả dư nợ tín dụng.

Chính vì thế, NHNN cần có những biện pháp để thắt chặt hơn tín dụng bất động sản, không chỉ dừng ở những khuyến cáo, những biện pháp hiện tại.

Điều quan trọng trước tiên là con số tín dụng bất động sản cần phải được công bố chính xác cho tất cả mọi người thấy thực tế của tín dụng bất động sản như thế nào", TS Nguyễn Trí Hiếu nói.

Vị chuyên gia chỉ ra sự thiếu bài bản trong cho vay bất động sản ở các ngân hàng Việt Nam hiện nay.

Thứ nhất, nhiều ngân hàng cho vay đất nền. Các ngân hàng nước ngoài, chẳng hạn như ở Mỹ, rất hạn chế cho vay đất nền vì nó không sinh ra lợi nhuận, đất chỉ nằm ở đó, trong khi đối với tín dụng ngân hàng, khả năng hoàn trả của khách hàng là yếu tố quan trọng hàng đầu, món cho vay đó phải phục vụ sản xuất, kinh doanh.

"Khi cho vay đất nền, nó không sinh sản ra lợi nhuận, và nếu người vay tín dụng để mua đất nền rồi mua đi bán lại thì rất nguy hiểm.

Nhưng nhiều ngân hàng ở Việt Nam rất mặn mà cho vay đất nền, mà người đi vay lại có mục đích đầu cơ chứ không phải mua đất để sau này xây dựng nhà ở.

Nhiệm vụ của ngân hàng là phải thẩm định được chỗ này, chỉ nên cho vay đối với những trường hợp mua đất để xây nhà cửa, còn người vay mua đất để đầu cơ dễ gây rủi ro cho ngân hàng và cần phải hạn chế.

Hiện nay NHNN chưa có quy định về cho vay đất nền, nhiều cơn sốt đất nổi lên chính là do các ngân hàng mạnh tay cho vay đất nền, họ nghĩ đất đó có tài sản thế chấp nên không sợ rủi ro. Nhưng rủi ro chính là ở chỗ: khi giá nhiều khu đất nền suy sụp, người đi vay bỏ của chạy lấy người, để lại các khoản nợ xấu cho ngân hàng.

Vì thế, các ngân hàng thương mại cần có chính sách cho vay bất động sản phù hợp và thực tế hơn, đồng thời NHNN nên có quy định về cho vay đất nền, không những hạn chế mà có thể phải cấm ngân hàng thương mại cho các đối tượng vay mua đất nền để đầu cơ.

Những người muốn mua đất nền phải lấy tiền đầu tư của họ, tiền để dành hay nguồn tiền nào đó để mua, còn vay ngân hàng là vay ngắn hạn, vay để phục vụ sản xuất, kinh doanh, không thể đưa vào chỗ rủi ro như vậy", TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích.

Thứ hai, các ngân hàng phải tập trung thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng. Nhiều ngân hàng ở Việt Nam hoạt động như tiệm cầm đồ, chỉ cần khách hàng có tài sản thế chấp là cho vay, ít quan tâm đến khả năng trả nợ của khách hàng.

Đây là điều cần phải thay đổi, khi khả năng trả nợ của khách hàng không đủ, ngân hàng phải nghĩ tới nguồn trả nợ thứ hai là các tài sản thế chấp, phải thanh lý tài sản thế chấp để lấy lại tiền.

Thứ ba, TS Nguyễn Trí Hiếu đề nghị Chính phủ nên áp dụng chính sách thuế để hỗ trợ người dân mua nhà. Ở Mỹ, khi người dân vay ngân hàng để mua căn nhà đầu tiên, phần lãi vay ngân hàng được trừ thuế. Tuy nhiên, Việt Nam chưa áp dụng chính sách này và theo ông Hiếu, đó là một thiếu sót.

Thành Luân