TP.HCM: Loay hoay bài toán cải tạo chung cư cũ

Chung cư Nguyễn Thiện Thuật (quận 3) đã cũ nát, xuống cấp

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, trên địa bàn Thành phố hiện có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, tập trung ở các quận: 1, 10, 3, 5, 4. Hầu hết các chung cư này đều bị xuống cấp, trong đó có nhiều chung cư nguy cơ sụp đổ cao. Các chung cư trên được kiểm định là hư hỏng nặng, nguy hiểm, với tỷ lệ chất lượng còn lại nhỏ hơn 55% và xếp loại nguy hiểm cấp D - cấp độ nguy hiểm cao nhất.

Kế hoạch đến năm 2020, TP.HCM phải giải quyết 50% trong số 474 cũ đó. Trong năm 2018 sẽ tháo dỡ, xây dựng lại 7 chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm như: Chung cư Nakyco, chung cư 350 Hoàng Văn Thụ, chung cư Thanh Đa (lô IV – VI), chung cư 128 Hai Bà Trưng, chung cư 11 Võ Văn Tần, chung cư Cô Giang, chung cư Nguyễn Kim (khu A).

Tuy nhiên, đến đầu tháng 9/2018, vẫn chưa có chung cư nào trong danh sách trên được tháo dỡ hay xây mới. Trong 10 năm qua, Thành phố cũng mới tháo dỡ để xây mới 32 chung cư hư hỏng với khoảng 4.000 hộ gia đình cư trú, chậm đáp ứng yêu cầu đảm bảo cuộc sống của vài chục ngàn hộ dân khác cũng như yêu cầu chỉnh trang bộ mặt đô thị.

Có một nghịch lý, mặc dù sống trong tình cảnh nơm nớp lo sợ nguy hiểm, điều kiện cơ sở vật chất xuống cấp, song người dân tại một số chung cư cũ vẫn kiên quyết bám trụ. Một phần vì quen với nơi làm ăn buôn bán, sinh hoạt hàng ngày, phần vì không đủ khả năng tài chính để chuyển đi nơi ở mới nên người dân vẫn chấp nhận sống chung với môi trường dơ bẩn, nhếch nhác, không đủ điều kiện an toàn phòng cháy, chữa cháy.

Điển hình như chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh) với 23 lô hiện đang xuống cấp nghiêm trọng, trong đó có những lô người dân phải rời đi vì không biết sập lúc nào. Dù vậy, chung cư này vẫn chưa thể di dời theo như chỉ đạo của UBND TP.HCM.

Nhiều hộ dân vẫn đang sống trong khu chung cư ẩm thấp, cũ kỹ và có thể đổ sập bất cứ lúc nào

Bà Nguyễn Thị Phấn, một cư dân sống tại chung cư Thanh Đa cho biết, từ năm 2015 tới nay, đã diễn ra nhiều cuộc họp giữa cư dân với UBND phường, quận và cả Sở Xây dựng, cũng như doanh nghiệp muốn cải tạo chung cư này. Tuy nhiên, các cuộc họp đều không đem lại kết quả, do giải pháp di dời mà phía chính quyền và doanh nghiệp đưa ra không phù hợp với mong muốn của người dân. Doanh nghiệp muốn sửa chữa xong chung cư, người dân phải đóng thêm số tiền khá lớn để nhận nhà, ngang với việc phải mua một căn hộ mới.

Về phía doanh nghiệp, phần lớn các công ty địa ốc đều không mặn mà đầu tư vào việc cải tạo chung cư cũ bởi diện tích đất nhỏ nhưng dân số lại đông. Nhu cầu tái định cư tại chỗ của người dân lớn mà không gian có thể bố trí được lại chật hẹp khiến cho việc cải tạo có ít sự lựa chọn hơn. Thực tế là hầu hết các chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 đều ở khu vực trung tâm, được kiểm soát chặt chẽ về hệ số sử dụng đất và mức trần giới hạn về dân số. Nếu muốn điều chỉnh quy mô dự án, chủ đầu tư phải mất thời gian lo thủ tục hành chính, ảnh hưởng đến lợi nhuận.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn gặp nhiều vướng mắc liên quan đến thỏa thuận giá và phương thức đền bù với người dân đang sinh sống. Có trường hợp thương lượng 5 - 10 năm nhưng không đạt đủ điều kiện 100% hộ dân đồng ý, khiến cho vốn của doanh nghiệp bị “chôn” một cách lãng phí. “Nếu chủ đầu tư tham gia bằng nguồn vốn của mình thì họ mong muốn có lợi nhuận hợp lý. Hiện nay, cơ chế trong Nghị định 101 còn thiếu quy định về chỉ tiêu dân số, tức cho gia tăng số căn hộ một cách hợp lý để chủ đầu tư có thể thu hồi vốn” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết.

Về phía chính quyền, từ nay đến năm 2020, TP.HCM cần nguồn vốn khoảng 500.000 tỷ đồng để quy hoạch, phát triển đô thị. Trong số này, Thành phố lo được 34,8%, còn lại hơn 60% phải nhờ vào các nhà đầu tư, huy động các nguồn lực trong xã hội tham gia vào thực hiện.

Theo các chuyên gia, chính quyền phải có cơ chế chính sách để cân đối giữa quyền lợi của nhà đầu tư và người dân, nên xây dựng cơ chế mở để cho nhà đầu tư tự căn cứ theo khung chính sách và tự thỏa thuận với người dân. Nghiên cứu cho phép thiết lập các chỉ tiêu quy hoạch mềm dẻo, trên cơ sở đánh giá rõ áp lực công trình sau khi cải tạo đối với hạ tầng giao thông, môi trường đô thị, đồng thời tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Thục Vy