TP.HCM muốn bồi thường đất theo thị trường: Chạy theo rất mệt

Khó xác định giá thị trường

Các chuyên gia tiếp tục bày tỏ nhiều băn khoăn liên quan tới đề xuất sử dụng thông tin giao dịch thị trường thực sự làm cơ sở xác định giá đất để tính bồi thường... của Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM.

BĐS Đà Nẵng bị đẩy giá ảo. Ảnh: VNN

TS Phạm Sỹ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, rất khó xác định giá thị trường để làm cơ sở bồi thường cho người dân.

Ông chỉ rõ, giá thị trường là giá xác định theo cơ chế cung cầu, cơ chế cạnh tranh, từ chỗ cạnh tranh sẽ làm thay đổi giá liên tục, có thể tăng lên hoặc giảm xuống tùy thuộc vào từng thời điểm, từng khu vực, từng mục đích sử dụng, đó mới được gọi là giá thị trường.

"Tôi lấy ví dụ, một mảnh đất có tới 5 người cùng mua sẽ có giá khác với mảnh đất chỉ có 1 người mua.

Ở đây chỉ có chính quyền địa phương với người dân, tức là chỉ có một người mua và một người bán thực hiện giao dịch với nhau, thế thì làm sao thể hiện được theo giá thị trường, làm gì có tính cạnh tranh?", TS Phạm Sỹ Liêm băn khoăn.

Vị chuyên gia phân tích tiếp, mỗi mảnh đất lại có một mặt bằng giá khác nhau, giá đất phụ thuộc vào vị trí của từng khu đất, đất mặt tiền chắc chắn giá sẽ khác so với đất phía sau lưng, đất đường to, hạ tầng thuận lợi, kinh tế phát triển giá cũng khác với những khu đất khác... Vì thế, theo TS Phạm Sỹ Liêm, đây cũng chỉ là cách nói, rất khó thể hiện được theo thị trường.

Ông Liêm cảnh báo, nếu đặt vấn đề bồi thường theo giá thị trường nhưng lại không có cơ chế kiểm soát, giám sát, sự xuất hiện của yếu tố lợi ích sẽ làm nảy sinh rất nhiều vấn đề bất cập. Lúc đó, chỉ có một nhóm lợi ích được hưởng lợi còn người dân và Nhà nước thì vẫn thiệt.

Để xây dựng cơ sở xác định mặt bằng giá bồi thường cho người dân, TS Phạm Sỹ Liêm cho rằng, nên thuê những cơ quan, đơn vị có chuyên môn trong lĩnh vực thẩm định, định giá đất thực hiện tại từng khu vực, ở từng thời điểm cụ thể.

Mức giá đưa ra sau khi thẩm định sẽ là mức giá tham khảo làm cơ sở thương lượng giữa bên mua và bên bán.

Làm rõ mục đích

Phân tích thêm, chuyên gia Nguyễn Thế Phán cho biết, về nguyên tắc, đất vừa là tài nguyên của quốc gia nhưng cũng là tài sản của người dân. Khi nhà nước thu hồi đất, sẽ có 3 hình thức xử lý là: bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Trong trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc gia, mục đích an ninh quốc phòng hoặc vì mục đích phục vụ công cộng, an sinh xã hội... thì cơ chế bồi thường sẽ căn cứ theo khung giá đất do nhà nước quy định.

"Tôi lấy ví dụ, đất khu Đại La, giá đất theo giá thị trường có giá khoảng vài trăm triệu/m2, tuy nhiên, khi thu hồi đất mức bồi thường người dân được nhận chỉ ở mức 92 triệu/m2. Mức giá rất thấp.

Vì thế, nếu thu hồi và bồi thường theo giá thị trường, đây sẽ chủ trương tốt để người dân có thể mua được khu đất mới tương đương hoặc có thể tìm được khu khác tốt hơn. trong trường hợp này, việc GPMB sẽ thực hiện rất nhanh, không bị kéo dài thời gian, gây lãng phí, tốn kém mà không gây ức chế cho người dân", vị chuyên gia dẫn chứng.

Tuy nhiên, vị chuyên gia lo ngại, trong thực hiện xác định giá thị trường sẽ nảy sinh mấy vấn đề.

Đầu tiên là, về nguồn kinh phí để chi trả cho người dân chắc chắn sẽ bị đội lên rất lớn. Đặc biệt, đối với các dự án phục vụ mục đích xã hội, khó thu hút đầu tư, nếu phải xác định giá thị trường để bồi thường cho người dân sẽ là gánh nặng rất lớn cho ngân sách.

Hơn nữa, trong thực tế, cứ ở đâu có dự án, đất ở đó sẽ bị đẩy giá lên. Trong trường hợp này, mức giá thị trường để Nhà nước thực hiện cơ chế bồi thường vừa khó xác định vừa luôn trong trạng thái bị động, phải chạy theo, rất mệt, rất nguy hiểm.

Ở trường hợp thứ hai, cũng là việc luôn khiến người dân bất bình, bức xúc đó là lấy lý do thu hồi vì mục đích quốc gia nhưng sau đó lại giao cho các nhà đầu tư tư nhân thực hiện phát triển các dự án thương mại.

"Tôi lấy ví dụ như dự án bến xe đường Đê La Thành, ở đây đang có sự lẫn lộn giữa mục đích kinh doanh của nhà đầu tư với mục đích phục vụ công cộng, gây bức xúc cho người dân.

Vì thế, đối với trường hợp này, trước hết phải làm rõ mục đích sử dụng trước khi thực hiện thu hồi đất.

Tiếp theo, việc xác định mức giá bồi thường phải căn cứ trên mức giá của khu đất đó, tại thời điểm đó.

Khi tính giá bồi thường cho người dân theo khung giá thị trường thì cũng phải giao đất dựa trên cơ chế thị trường. Phải thu hồi đất, tổ chức đấu giá công khai để tránh tình trạng thu hồi giá rẻ, nhưng lại giao quỹ đất lớn cho nhà đầu tư", vị chuyên gia nhắc nhở.

TP.HCM muốn bồi thường đất theo thị trường: Lo thổi giá?

Từ những nhìn nhận trên, vị chuyên gia kiến nghị, khi thực hiện các dự án công cộng, Nhà nước sẽ thực hiện giải tỏa sâu hơn vào trong khu vực mặt đường hai bên khoảng vào chục mét. Khi thực hiện bồi thường, đất càng nằm ở sâu, mức giá bồi thường càng thấp.

Sau khi thực hiện giải tỏa, dải đất hai bên đường sẽ được đem ra đấu giá, bù đắp chi phí cho GPMB. Lúc này, hai dải đất được đấu giá không còn là giá đất khi giải tỏa nữa mà là giá ăn theo dự án, giá sau khi có hạ tầng, mức giá này có thể sẽ cao hơn rất nhiều lần giá thực tế khi thu hồi. Do đó, nếu thực hiện tốt, nguồn kinh phí thu về hoàn toàn có thể bù đắp được chi phí Nhà nước phải bỏ ra, thậm chí còn dư thừa, bổ sung cho ngân sách.

Hoài An