Tránh rủi ro khi mua nhà đang cho thuê

Sau khi Báo Thanh Niên ngày 15.2 đăng bài Rắc rối vì mua phải nhà đang cho thuê, phản ánh trường hợp ông Trần Huy Hoàn Bảo (ngụ Q.5, TP.HCM) mua căn nhà 11 tỉ đồng ở Q.5 nhưng chưa thể nhận nhà do vướng hợp đồng cho thuê nhà 15 năm giữa chủ nhà cũ với bên thuê, nhiều bạn đọc rất quan tâm.

Có cần công chứng hợp đồng thuê nhà ?

Điều ông Bảo cảm thấy hối tiếc khi “lỡ” đặt mình vào tình thế khó gỡ là “tin tưởng chủ nhà cũ, nên vẫn thực hiện giao dịch mua bán”.

Theo hợp đồng cho thuê nhà giữa chủ nhà cũ là bà T. và ông T.I.P, Giám đốc Công ty TNHH TM-DV-SX V.L (do ông P. cung cấp cho ông Bảo - PV), hợp đồng thuê nhà giữa các bên không được công chứng; thời gian thuê được tính từ ngày 1.2.2017 đến 1.2.2032 với giá thuê 30 triệu đồng/tháng, đặt cọc 2,1 tỉ đồng.

Luật sư (LS) Bùi Quang Nghiêm, Phó chủ nhiệm Đoàn LS TP.HCM, cho biết khoản 2, điều 122, luật Nhà ở năm 2014 quy định các trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Nhưng LS Nghiêm cho rằng, thực tế nếu hợp đồng thuê không công chứng có thể phát sinh rủi ro. Cụ thể, khi một trong hai bên muốn thay đổi về giá cả hoặc thời gian thuê thì có thể xảy ra trường hợp cho rằng việc ký hợp đồng thuê là bị ép buộc, đe dọa, không tự nguyện, hoặc không phải chữ ký của người liên quan… “Để loại trừ rủi ro, các bên nên ra công chứng, bởi điều luật cũng thể hiện “phải công chứng, chứng thực hợp đồng khi các bên có nhu cầu”, LS Nghiêm nói.

Thận trọng để tránh rủi ro

Đối với người mua nhà, để nắm được tính pháp lý của căn nhà, theo ông Trần Quốc Phòng, Trưởng văn phòng công chứng Trần Quốc Phòng (Q.1, TP.HCM), hiện nay giữa các tổ chức hành nghề công chứng liên thông phần mềm tra cứu lịch sử giao dịch tài sản do Trung tâm thông tin và tư vấn công chứng quản lý (trực thuộc Sở Tư pháp TP.HCM). Qua đó, các bên tham gia giao dịch có thể kiểm tra được các vấn đề như: đặt cọc, tài sản bị thế chấp, bị ngăn chặn giao dịch... Theo ông Phòng, trường hợp bên mua nhà biết tài sản đang giao dịch, đang có hợp đồng cho thuê thì cần thỏa thuận việc nhận nhà trống trước khi hoàn tất các thủ tục mua bán.

Ở góc độ quản lý của chính quyền địa phương, theo ông Dương Hồng Thắng, Chủ tịch UBND H.Hóc Môn (TP.HCM), việc mua trúng nhà cho thuê là việc không ai mong muốn xảy ra, nhưng người mua nhà cũng có phần lỗi khi không tìm hiểu xem thực tế căn nhà mình muốn mua trước khi thực hiện hợp đồng mua bán. Trước khi mua nhà, người mua nên đề nghị chủ cũ chấm dứt hợp đồng với bên thuê nhà. Sau khi bên thuê ra khỏi nhà, người mua mới nên giao dịch tiếp vì đã có nhiều trường hợp rủi ro không mong muốn xảy ra như việc mua trúng nhà cho thuê mà Báo Thanh Niên phản ánh.

“Đối với việc hợp đồng thỏa thuận thuê nhà giữa hai bên, đó là sự thỏa thuận của hai bên, chính quyền không can thiệp việc này. Khi đã phát sinh tranh chấp, một trong hai bên nên khởi kiện và... đành chờ phán quyết của HĐXX”, ông Thắng nói.

Theo LS Lê Văn Hoan (Đoàn LS TP.HCM), khi người dân mua nhà đang cho thuê và bắt đầu xảy ra tranh chấp, tốt nhất các bên nên thỏa thuận lại hợp đồng cho thuê từ thời gian đến giá thuê. “Khi không thỏa thuận được với bên thuê thì người mua nhà, là bên sở hữu hợp pháp có quyền khởi kiện ra tòa, yêu cầu chấm dứt hợp đồng cho thuê giữa bên thuê và chủ cũ; buộc bên thuê trả lại nhà; đồng thời buộc bên thuê phải trả tiền thuê nhà (theo giá hợp đồng cho thuê cũ - PV) trong thời gian xảy ra tranh chấp”, LS Hoan cho hay.

Phan Thương - Ngọc Lê