Trung Quốc: Bế tắc trong cải tạo khu vực dân cư cũ ngáng trở nỗ lực cứu bất động sản

Những ngôi nhà ở Dragon Pearl Garden có đường ống bị nứt và nền móng lún sâu, nhưng hàng trăm người sống trong khu phố lụp xụp này ở Thượng Hải không hề có ý định rời đi. Lời đề nghị của chính phủ trị giá 12 triệu nhân dân tệ (1,6 triệu USD) – tương đương ba căn hộ 4 triệu nhân dân tệ cho mỗi hộ gia đình – vẫn là không đủ để thuyết phục người dân di dời. “Tôi sẽ ở lại ngôi nhà của mình trừ khi chính phủ trả cho tôi 20 triệu nhân dân tệ”, một cư dân tên Wang cho biết.

KẾ HOẠCH CŨ…

Căng thẳng giữa chính quyền và người dân nêu bật những thách thức mà Trung Quốc phải đối mặt khi thúc đẩy mục tiêu khôi phục lĩnh vực bất động sản thông qua kế hoạch tái phát triển các khu dân cư cũ, hay còn gọi là làng đô thị. Ước tính, tại 21 thành phố lớn nhất Trung Quốc vẫn còn ít nhất 10 triệu ngôi nhà ở các làng đô thị.

Quá trình chuyển đổi những khu dân cư này thành trung tâm mua sắm, tòa nhà văn phòng và căn hộ chung cư trong nhiều năm đã đóng vai trò là động lực tăng trưởng cho nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Hơn 1/4 hoạt động kinh tế của Trung Quốc có liên quan đến bất động sản, nhưng nhiều chủ đầu tư hàng đầu của đất nước hiện đều đang gặp khó khăn hoặc rơi vào cảnh nợ nần.

Vào năm 2015, những nỗ lực của Bắc Kinh nhằm tái phát triển những khu dân cư đổ nát đã giúp bù đắp sự sụt giảm về doanh số bán nhà ở. Sự bùng nổ bất động sản diễn ra sau đó khi chính quyền địa phương chi hàng nghìn tỷ nhân dân tệ, được bảo lãnh bằng các khoản vay giá rẻ, để phá bỏ các khu dân cư cũ để cải tạo. Những cư dân phải di dời vừa lòng với các khoản bồi thường và rầm rộ đổ xô đi mua nhà, mua chung cư mới.

Các quan chức chính phủ hy vọng kế hoạch tái phát triển này sẽ mang lại những lợi ích tương tự cho tình hình hiện nay. Hội đồng Nhà nước, hay nội các Trung Quốc, cho biết vào tháng 7 rằng chính phủ sẽ tích cực triển khai các dự án tái phát triển ở nhiều thành phố lớn, như một phần trong nỗ lực thúc đẩy nhu cầu bất động sản trong nước.

Theo một quan chức của Ngân hàng Phát triển Trung Quốc, nơi đã từng tài trợ cho các dự án tái phát triển năm 2015, chiến dịch mới nhất có thể bao trùm 35 thành phố và thu hút tổng vốn đầu tư lên tới 9 nghìn tỷ nhân dân tệ trong 5 năm tới. Người này cho biết: “Đây là điểm sáng duy nhất trong gói kích thích kinh tế của Trung Quốc cho đến nay, vốn từng được đánh giá là chưa mang lại nhiều hiệu quả”.

Bất chấp mô tả của Thủ tướng Lý Cường về chương trình mới nhất là biện pháp quan trọng nhằm vực dậy nền kinh tế đang suy thoái của đất nước, các chuyên gia trong ngành vẫn tỏ ra hoài nghi. Nhà kinh tế Dan Wang tại Hang Seng Bank China nhận định: “Một số ngôi nhà cũ có thể bị phá bỏ và các căn hộ mới được xây dựng lên nhưng tác động thật sự đến nền kinh tế vẫn sẽ còn là hạn chế”.

… THÁCH THỨC MỚI

Không giống như trước đây, khi các nhà phát triển mua lại những ngôi nhà đổ nát ở các thành phố nhỏ với chi phí thấp, sau đó nhanh chóng biến chúng thành chung cư cao cấp hoặc trung tâm mua sắm để kiếm lợi nhuận khổng lồ, thì người dân ở những khu vực này ngày nay đang đòi hỏi số tiền lớn hơn.

Để bảo vệ các khu dân cư truyền thống, nhiều thành phố đã đặt ra giới hạn về số lượng nhà xưa cũ có thể bị phá bỏ.

Nỗ lực tái phát triển mới nhất cũng tập trung vào vùng ngoại ô của các thành phố lớn, nhiều trong số đó thuộc sở hữu của các hợp tác xã nông thôn chứ không phải chính phủ và do đó đủ điều kiện được hưởng mức bồi thường lại thấp hơn.

James Wang, một nhà phát triển có trụ sở tại Vũ Hán, người từng làm việc trong các dự án tái phát triển, cho biết: “Người dân đang đòi mức bồi thường di dời cao hơn bất kể giá thị trường có như thế nào”.

Theo chia sẻ của anh Wang, cư dân tại Dragon Pearl Garden, các nhà phát triển hàng đầu như Vanke và Country Garden đều đã rút lui khỏi kế hoạch tái định cư khu vực này. Anh nói thêm rằng các nhà phát triển không sẵn sàng trả những gì người dân yêu cầu. Vanke và Country Garden không trả lời yêu cầu bình luận.

“Việc tái phát triển không nên được tiến hành nếu nó đem đến bất lợi cho người dân địa phương. Hiện tại, chính quyền không đủ khả năng để di dời chúng tôi. Tôi không ngại chờ thêm vài năm nữa để nhận được kế hoạch bồi thường tốt hơn”, anh Wang khẳng định.

Vào tháng 7, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã đưa ra yêu cầu cải tạo những làng đô thị cũ thành khu nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, yếu tố này lại khiến các nhà phát triển tư nhân khó thu được lợi nhuận từ các dự án từng được kỳ vọng mang về lợi nhuận hai chữ số.

“Chúng tôi đã từng có thể kiếm được lợi nhuận nhanh chóng từ việc tái phát triển các làng đô thị. Nhưng bây giờ phải mất nhiều thời gian hơn để thu hồi vốn đầu tư và đôi khi chúng tôi bị thua lỗ”, ông James giải thích thêm.

Với việc các nhà phát triển tư nhân không muốn tham gia thị trường, thì một số nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước và các phương tiện tài chính của chính quyền địa phương (LGFV) - những người được hưởng lợi từ việc tiếp cận tín dụng giá rẻ - đang được khuyến khích tham gia.

“Chúng tôi làm điều này vì lý do chính trị hơn là kinh tế”, một quan chức của Công ty Xây dựng và Phát triển Xiangyang Xinqichen có trụ sở tại Hồ Bắc lưu ý. Công ty vào tháng trước đã vay 790 triệu nhân dân tệ từ Ngân hàng Trung Quốc để tái phát triển một khu phố lịch sử của tỉnh.

Tuy nhiên, khi triển vọng kinh tế của Trung Quốc u ám, các doanh nghiệp và LGFV cũng phải vật lộn với việc thanh toán khoản nợ chồng chất và hoạt động kinh doanh chậm chạp.

“Chính phủ cần phải tìm ra một mô hình kinh doanh khả thi để cải tạo làng đô thị”, giám đốc điều hành của một công ty phát triển nhà nước có trụ sở tại Tây An nêu ý kiến. Hai năm trước, công ty này báo cáo thua lỗ hơn 200 triệu nhân dân tệ khi tái phát triển một thị trấn cổ trong thành phố.

Hạnh Chi