Từ vụ cháy Carina, soi thực trạng an toàn chung cư

Cảnh tượng cháy chung cư Carina Plaza. Ảnh: TL

Thả nổi tiêu chuẩn nhà cao tầng: Ai chịu trách nhiệm?

Tiêu chuẩn xây dựng đối với nhà cao tầng (TCXDVN 323: 2004) là cơ sở cho thiết kế và xây dựng toàn quốc loại hình này, cho đến khi 169 tiêu chuẩn công trình bị Bộ Xây dựng hủy bỏ bằng Quyết định 212/BX-QĐ ngày 25.2.2013. Điều đáng nói, chỉ một ngày sau đó, ngày 26.2.2013, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định số 20/2013/NĐ-CP quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Khoa học - Công nghệ (KHCN) tại điểm a, điều 9 để Bộ KHCN trở thành đầu mối quản lý toàn bộ hệ thống tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật tất cả các ngành của Việt Nam, và cả công tác thẩm định và công bố tiêu chuẩn quốc gia, hướng dẫn xây dựng và thẩm định quy chuẩn kỹ thuật quốc gia...

Cuối tháng 6.2013, Bộ Xây dựng gửi công văn số 1245/BXD-KHCN đến UBND các tỉnh thành trực thuộc trung ương về việc hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng. Trích: “Hiện nay Bộ Xây dựng đã xây dựng và chuẩn bị ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, trong đó sẽ quy định các yêu cầu kỹ thuật bắt buộc phải tuân thủ đối với nhà chung cư xây mới hoặc cải tạo lại và phần nhà chung cư nằm trong tòa nhà có kèm các chức năng khác”. Đã gần 6 năm kể từ khi công văn này được phát đi, vẫn chưa ai nhìn thấy hình dạng Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chung cư cao tầng, trong khi tại các đô thị, loại hình này mọc lên với tốc độ chóng mặt. Bộ Xây dựng “chuẩn bị” chưa xong hay Bộ KHCN chưa cấp tiền đủ, hay các bộ đánh trống bỏ dùi?

PGS-TS-KTS. Nguyễn Hồng Thục.

Theo PGS-TS-KTS. Nguyễn Hồng Thục (Viện trưởng Viện nghiên cứu Định cư), TCXDVN 323:2004 được Bộ Xây dựng công bố đã lạc hậu vào thời điểm hủy bỏ hiệu lực của nó. Tuy nhiên, quyết định xóa sổ tiêu chuẩn này trong khi chưa có phương án thay thế trong gần sáu năm qua rõ ràng là không bình thường, thậm chí không thể chấp nhận từ khía cạnh quản lý nhà nước. Nó đồng nghĩa với việc tất cả dự án nhà cao tầng vận hành sau ngày 25.2.2013 đều không có cơ sở pháp lý để thiết kế, thẩm tra, cấp phép xây dựng, nghiệm thu... Khi những công trình này đưa vào vận hành, xảy ra sự cố, gây thiệt hại về tính mạng và tài sản, sẽ rất khó quy trách nhiệm pháp lý cho những người hành nghề và chủ đầu tư.

PGS. Thục nhận định: Hiện nay các công trình cao tầng đang áp dụng quy chuẩn về an toàn cháy nổ công trình. Quy chuẩn chỉ là quy định các điều kiện chung nhất để quản lý nhà nước về an toàn phòng hỏa. Việc thiếu vắng hệ tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng và vận hành nhà cao tầng thực sự nguy hiểm.

Bởi tiêu chuẩn là các hướng dẫn kỹ thuật chi tiết, cụ thể cho từng loại hình cao tầng, thiếu nó các kiến trúc sư không thể lựa chọn được các giải pháp kỹ thuật đúng đắn đã được thẩm định để áp dụng, người xây dựng công trình không thể áp dụng các giải pháp thi công đảm bảo tuổi thọ công trình và chủ đầu tư không có hướng dẫn nghiệm thu, vận hành loại công trình hết sức phức tạp và có nguy cơ mất an toàn do nhiều hiểm họa rình rập này. Nếu ví quy chuẩn là luật trong xây dựng, thì hệ tiêu chuẩn chính là các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật đó vào thực tế công trình.

Nhìn ra thế giới, nhà ở cao tầng thông dụng phải đáp ứng 4 hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật cơ bản đi kèm để đảm bảo an toàn (xem box). Ở Việt Nam, chưa có công trình nhà ở cao tầng nào đáp ứng đầy đủ 4 hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật này. Cũng có nghĩa cư dân ở nhà cao tầng chưa được hưởng điều kiện an toàn sống tối thiểu mà tiêu chuẩn thiết kế phải đảm bảo cho họ.

Trên thế giới, theo PGS. Thục, chi phí xây dựng nhà cao tầng trang bị đầy đủ các hệ thống kỹ thuật nêu trên tối thiểu là 1.500 USD/m2. Đây cũng là lý do khiến nhiều thành phố trên thế giới chỉ cấp phép xây dựng loại hình nhà ở chung cư 12 tầng trở xuống. Còn cao tầng và siêu cao tầng thì giá thành rất đắt đỏ do phải đáp ứng tốt hệ tiêu chuẩn vốn ngặt nghèo.

Sinh mạng cư dân “treo” trên lương tâm của chủ đầu tư

Thiết kế chung cư chống cháy, chống nghẹt khói là trách nhiệm của chủ đầu tư với sự hỗ trợ của đơn vị tư vấn thiết kế, theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành.

Ông Nguyễn Văn Đực.

Số liệu thống kê những năm gần đây cho thấy khoảng 50% vụ hỏa hoạn tại TP.HCM do chập điện. Theo ông Đực, có hai phương án bố trí dây điện trong quá trình xây dựng chung cư. Một là “đi” dây điện trong ống âm tường bê tông cốt thép. Theo phương án này, chủ đầu tư bắt buộc phải sử dụng sợi dây điện nguyên, tránh trường hợp tận dụng dây điện nối thủ công. Chập điện thường phát sinh ở những mối nối. Thêm nữa, như vậy thì trong trường hợp chập điện, cháy không lan truyền do thiếu ôxy. Cách thứ hai là đi dây điện giữa hai lớp trần bê tông, dễ tận dụng dây điện nối. Khi xảy ra sự cố, dây điện có thể cháy âm ỉ cả giờ đồng hồ mà cảm biến của hệ thống cảnh báo bất lực.

Cách đây 8 năm ở Hà Nội xảy ra trường hợp hai mẹ con tử vong do nghẹt khói tại sảnh tầng. Hiện có ba trường phái thiết kế sảnh tầng. Một là sảnh tầng bít kín do các căn hộ bao quanh. Hành lang lấy ánh sáng từ đèn điện và ôxy bằng quạt thông gió. Khi xảy ra hỏa hoạn, điện ngắt, khói theo thang bộ tràn ngập sảnh tầng.

Trường phái thứ hai là sảnh tầng có ống, còn gọi là giếng trời, lấy được một phần ánh sáng và ít gió. Theo ông Đực, giếng trời chỉ phù hợp với nhà 4-5 tầng, rất bất lợi với nhà cao tầng (giếng trời cao hàng chục mét sẽ trở thành cột khói, lan truyền các sảnh tầng khi xảy ra hỏa hoạn). Sảnh tầng thông thoáng ngang với những khe hút là trường phái thứ ba. Đây là lựa chọn tốt nhất, theo ông Đực, vừa ngăn khói từ tầng dưới tràn lên theo giếng trời, vừa đảm bảo sảnh tầng luôn thông thoáng.

Sân thượng cũng là một giải pháp tránh thoát tình trạng nghẹt khói. Thực tế cho thấy khá nhiều chủ đầu tư không làm sân thượng, hoặc sử dụng sân thượng như một tầng kỹ thuật, cấm cư dân lên. Ông Đực ủng hộ phương án biến sân thượng thành sân vườn, nơi cư dân có thể thư giãn, tập thể dục, làm tiệc... Khi xảy ra hỏa hoạn, những người ở trên tầng cao có thể chạy lên sân thượng thay vì tháo chạy xuống đất theo thang bộ. Với những chung cư gồm nhiều tòa nhà, chủ đầu tư có thể đầu tư thêm hệ thống thang kết nối giữa các tòa nhà từ sân thượng. Khi tòa này xảy ra sự cố, cư dân có thể di chuyển sang tòa kia.

Các chủ đầu tư đang “tận dụng” tối đa từng mét vuông để tăng diện tích căn hộ thương mại, bỏ qua lợi ích, tiện ích và sự an toàn của cộng đồng cư dân.

Nhiều gia đình quyết định dọn đồ đạc rời Carina sau vụ cháy. Ảnh: Trung Dũng

Khó đòi quỹ bảo trì, chính quyền cơ sở “bỏ ngỏ” chung cư

Theo quy định, trong thời hạn 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của ban quản trị chung cư (BQT), chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì cho BQT. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn kinh phí bảo trì thì BQT đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế.

Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20.10.2015 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định khá chi tiết thủ tục và biện pháp cưỡng chế, buộc chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì được gửi từ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập hoặc chuyển kinh phí từ tài khoản khác của chủ đầu tư sang tài khoản do BQT quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư.

TS. Phạm Việt Anh

Bên cạnh đó, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền 100 - 150 triệu đồng khi không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định. Ngoài ra, trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật thì UBND cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

So sánh với các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trước đây, trong đó có Quyết định 08/2008/QĐ-BXD, các quy định hiện nay rõ ràng và chi tiết hơn, có các biện pháp chế tài cụ thể và trên lý thuyết là đủ mạnh để đảm bảo quyền lợi của cư dân.

Tuy nhiên, theo bà Phạm Việt Anh (tiến sĩ luật Đại học Paris II Panthéon-Assas, luật sư Đoàn Luật sư TP.HCM), việc thực thi các biện pháp cưỡng chế và chế tài kể trên vẫn còn gặp nhiều khó khăn trên thực tế. Hạn chế đầu tiên liên quan đến việc thực thi trách nhiệm của UNBD cấp tỉnh, nơi có thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế. Trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND (bao gồm cả quyết định cưỡng chế và không ban hành quyết định cưỡng chế), BQT có quyền khởi kiện UBND cấp tỉnh tại tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. Tuy nhiên, những vấn đề liên quan đến thủ tục tố tụng hành chính như chi phí, thời gian, thủ tục phức tạp có thể khiến BQT gặp nhiều khó khăn khi bảo vệ quyền lợi chính đáng của cư dân. Ngoài ra, một điều kiện tiên quyết để bàn giao phí bảo trì là phải có BQT. Đây là một yếu tố mà đa số chủ đầu tư lợi dụng để trì hoãn việc bàn giao phí bảo trì.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thành lập BQT theo đúng quy định pháp luật, UBND cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra BQT. Hiện nay có tình trạng UBND phường không tuân thủ trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư. Trong trường hợp này, cư dân có thể khiếu nại và khởi kiện UBND phường theo thủ tục tố tụng hành chính. Như đã trình bày, những khó khăn liên quan đến thủ tục tố tụng hành chính sẽ khiến nhiều cư dân nản lòng. Lưu ý là chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng đối với hành vi không thành lập BQT theo quy định. Mức phạt này quá thấp so với giá trị của quỹ phí bảo trì phải bàn giao (thường từ vài tỷ đến vài chục tỷ đồng tùy quy mô của nhà chung cư)!

LS. Lê Trung Phát

Theo các quy định hiện hành thì chủ đầu tư đương nhiên có một ghế trong BQT với chức vụ phó ban (thậm chí có thể là trưởng ban). Tuy nhiên, hiện nay có một thực trạng là nhiều chủ đầu tư tổ chức thành lập BQT với các thành viên là người của chủ đầu tư để tiếp tục kiểm soát và chi phối hoạt động quản lý chung cư. Hậu quả là BQT không đại diện cho quyền lợi của cư dân mà thực chất chỉ là một cơ quan “bù nhìn” do chủ đầu tư dựng lên.

Theo luật sư Lê Trung Phát (Đoàn Luật sư TP.HCM, đại biểu HĐND phường 13, quận Tân Bình), mặc dù một số chung cư đã đủ điều kiện để thành lập tổ dân phố nhưng chính quyền cơ sở vẫn không thực hiện, trong khi đó lại có quy định chế tài nếu khu vực dân cư đang sinh sống đã đủ điều kiện để thành lập tổ dân phố mà không thành lập. Cụ thể là hạn chế quyền đóng góp ý kiến của người dân đối với các vấn đề của địa phương, theo Pháp lệnh số 34/2007/PL-UBTVQH ngày 20.4.2007 về “thực hiện dân chủ ở xã, phường, thị trấn”.

“Khoảng trắng” tổ dân phố ở chung cư khiến cư dân gặp khó khăn trong quá trình đấu tranh đòi những quyền lợi chính đáng bị chủ đầu tư xâm phạm. Thiếu kênh phản ánh chính thức là một trong những nguyên nhân khiến cư dân đấu tranh tự phát, có thể bị quy chụp vì gây mất an ninh trật tự. Theo Zing, tháng 1.2016, một số cư dân chung cư trên địa bàn quận 7 đã bị đánh đổ máu khi tuần hành ôn hòa trong khuôn viên chung cư, phản đối chủ đầu tư xâm phạm lợi ích chính đáng của họ. Những người bị đánh còn bị khống chế đưa về công an phường sở tại khiến cư dân bức xúc, kéo lên trụ sở phản đối.

4 hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật cơ bản đối với nhà ở cao tầng theo thông lệ quốc tế

Thứ nhất là hệ thống thông gió, sưởi ấm và điều hòa không khí đảm bảo nhiệt độ của tòa nhà dao động 22-250C. Chi phí xây dựng hệ thống bảo ôn và lớp vỏ công trình rất đắt đỏ.

Thứ hai là hệ thống quản lý năng lượng, tự động ngắt thiết bị, kiểm soát theo tầng và giới hạn sử dụng điện trong giờ cao điểm. Chi phí cũng rất tốn kém.

Thứ ba là hệ thống giao thông đứng, từ thang cuốn, thang máy, thang bộ. Những chung cư tự xưng là cao cấp phải trang bị thêm hệ thống thang thoát hiểm có khả năng chống cháy, có công suất vận chuyển khoảng 25 người/chuyến.

Thứ tư là hệ thống an toàn và phòng cháy chữa cháy mà chi phí cũng ngang ngửa lớp vỏ công trình. Mỗi tầng trang bị một khoang an toàn, khói không xâm nhập được, có cửa cứu hộ từ bên ngoài, bắt lửa sau cùng khi tòa nhà sập xuống. Khoang này kết nối với hệ thống thoát hiểm khẩn cấp, trong trường hợp chung cư cao cấp là hệ thống thang máy, thang bộ chống khói, cháy; và chung cư bình thường là hệ thống thang thoát hiểm với yêu cầu cứ 20 mét là có một lối thoát hiểm (đã là nhà cao tầng không có loại thấp cấp).

Cư dân phải học cách cứu mình

Chị Phan Trúc Đào, chủ căn hộ tại tầng 20, block B, chung cư Carina, là một trong nhiều người đã trải qua những giây phút hoảng loạn, đối diện với cái chết bởi vụ cháy xảy ra sáng 23.3. Đến nay chị vẫn chưa dám về nhà, mọi sinh hoạt đều bị đảo lộn. Chị nói từ vụ cháy này, đã nhận ra nhiều điều:

“Là một cư dân sống ở chung cư, đáng ra tôi phải có những yêu cầu cứng rắn hơn với chủ đầu tư, với ban quản lý về các điều kiện đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy (PCCC) cho mình và cho những người dân đang sống ở đây. Và về phần mình, đáng ra tôi phải có những kiến thức, kỹ năng sinh tồn để ứng phó và thoát ra an toàn nếu có cháy. Phải trang bị các thiết bị bảo hộ cho mình và người thân. Phải học những kiến thức về sơ, cấp cứu. Và quả thật, phải hình thành ý thức, trách nhiệm tập thể khi sống ở chung cư. Chẳng hạn, việc lấy đá chèn cửa thoát hiểm, để khói từ đó men lên tầng cao, là một cách “tự tử” nếu xảy ra cháy.

Tôi nghĩ chương trình học, đặc biệt là ở những thành phố lớn như TP.HCM, nơi các chung cư, cao ốc, trung tâm thương mại ngày càng nhiều, cần trang bị kiến thức, kỹ năng PCCC, kỹ năng sơ cấp cứu. Bởi, ở chung cư dù sao mình cũng đã quen đường đi lối lại, còn tới một tòa nhà lạ, một trung tâm thương mại lớn nếu không may xảy ra hỏa hoạn, mức độ nguy hiểm tính mạng sẽ tăng lên rất nhiều bởi mọi người không biết rõ vị trí lối thoát hiểm ở đâu.

Vụ cháy ở Carina cũng là bài học để cơ quan chức năng làm việc có trách nhiệm hơn, các chủ đầu tư cũng có trách nhiệm hơn với mạng sống khách hàng và mọi người dân cũng sẽ ý thức hơn về PCCC. Có như vậy những nỗi kinh hoàng, những mất mát về người do hỏa hoạn mới không lặp lại.

Thực hiện: Tường Anh - Trung Dũng