Vấn đề pháp lý trong việc mua bán căn hộ

Từ vụ cháy chung cư mini ở phường Khương Đình, quận Thanh Xuân

Dây điện chằng chịt trước một CCMN ở quận Ba Đình, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ cao. Ảnh: Thái An

Luật quy định CCMN như thế nào?

Luật Nhà ở năm 2014 chưa quy định khái niệm cụ thể về "Chung cư mini" là gì nhưng một số văn bản dưới luật như Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội đã sử dụng khái niệm CCMN và “Căn hộ chung cư mini”, mô tả đặc điểm của CCMN và quy định điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với “Căn hộ chung cư mini”.

Cụ thể Điều 22, Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND quy định cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở CCMN như sau: Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở năm 2014).

Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo Giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp (thường là cấp quận), đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.

Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép, hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận. Hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini thay mặt người mua căn hộ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở theo quy định.

Như vậy, theo quy định pháp luật, để được gọi là nhà chung cư, tòa nhà đó phải đáp ứng các điều kiện tiêu chuẩn về diện tích, kích thước diện tích sử dụng riêng, diện tích sử dụng chung, hành lang, lối thoát hiểm, cầu thang bộ, cầu thang máy, hệ thống điện, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống thiết bị PCCC và các điều kiện tiêu chuẩn kĩ thuật khác. Tuy nhiên, cơ quan chức năng xác định vụ cháy xảy ra tại phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội khiến nhiều người tử vong trong tòa nhà cao tầng là tại ngôi nhà thuộc loại "nhà ở riêng lẻ" của hộ gia đình, cá nhân chứ không phải là CCMN.

Theo luật sư Nguyễn Hồng Thái, Giám đốc Cty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, thực tiễn cho thấy, rất hiếm trường hợp nào mà nhà ở riêng lẻ xây thiết kế thành CCMN đủ điều kiện tiêu chuẩn để Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ. Thông thường, các công trình xây dựng này đều không đảm bảo tiêu chuẩn kĩ thuật, đặc biệt là điều kiện về PCCC.

Trên thực tế, có rất nhiều tòa nhà như vậy đang tồn tại, có nhiều người ở và nguy cơ mất an toàn về PCCC rất cao. Chủ đầu tư công trình này thường lựa chọn hình thức là bán cho các hộ dân bằng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn hoặc văn bản thỏa thuận tài sản chung… Nhưng dù văn bản hình thức nào chăng nữa, những công trình này không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận sở hữu đối với từng căn hộ thì vẫn không được công nhận là tòa nhà chung cư.

Xem xét trách nhiệm của tập thể, cá nhân sai phạm

Sau vụ cháy CCMN ở phường Khương Đình, luật sư Thái cho rằng, cơ quan chức năng cần xem xét trách nhiệm trong việc cấp phép xây dựng, vấn đề quản lý trật tự xây dựng tại thời điểm công trình xây dựng thi công.

Theo giấy phép xây dựng, ngôi nhà này được cấp phép xây dựng 6 tầng, một tầng lửng và tum thang có không gian kỹ thuật. Chiều cao cho phép của công trình không quá 20,2m. Tuy nhiên, thực tế, căn nhà trên được xây dựng lên đến 9 tầng và 1 tum. Do đó, cần làm rõ việc cấp giấy phép xây dựng cho công trình có đúng quy định của pháp luật hay không, nếu có dấu hiệu cấp phép xây dựng không đúng pháp luật sẽ xem xét trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép.

Đồng thời phải làm rõ, ngoài giấy phép xây dựng mà cơ quan chức năng đã thu thập được thì còn có giấy phép xây dựng nào khác hay không. Trong trường hợp kết quả điều tra cho thấy chỉ có giấy phép xây dựng cấp năm 2015 với chiều cao công trình không quá 20,2m, số tầng (6 tầng, 1 lửng) như giấy phép mà chủ đầu tư công trình này lại xây dựng đến 9 tầng, một tum, đây là hành vi xây dựng sai phép. Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cần phải làm rõ, thời điểm đó, chính quyền địa phương, cơ quan quản lý về trật tự xây dựng có biết về hành vi xây dựng sai phép này hay không, đã xử lý hay chưa, hình thức xử lý như thế nào?

Theo như ông Đặng Hồng Thái, nguyên Phó Chủ tịch UBND quận Thanh Xuân khi trao đổi với báo chí cho biết, chủ đầu tư đã xây dựng sai phép, UBND quận Thanh Xuân đã có văn bản xử phạt, cưỡng chế từ năm 2015.

Nếu phát hiện có hành vi thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng hoặc có hành vi tiếp tay dung túng cho sai phạm, có thể xem xét xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính thậm chí có thể truy cứu trách nhiệm hình sự để xử lý nghiêm minh theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật, với công trình xây dựng sai phép đến nay mới phát hiện ra, đã hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính vẫn có quyền áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc tháo dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng.

Bởi vậy cơ quan chức năng có thể căn cứ vào Luật Xử lý vi phạm hành chính, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành để buộc chủ đầu tư công trình này phải tháo dỡ đối với phần công trình xây dựng sai phép, vượt quá chiều cao, số tầng trong giấy phép đã được cấp có thẩm quyền cấp phép trước đây. Trường hợp chủ đầu tư công trình này đã bán, chuyển nhượng diện tích nhà xây dựng vượt tầng và có những thông tin gian dối về pháp lý của căn nhà này có thể xem xét xử lý về hành vi lừa dối khách hàng, nếu hành vi thỏa mãn dấu hiệu cấu thành tội phạm thì có thể khởi tố về tội “Lừa dối khách hàng”. Đối với các tổ chức, cá nhân mua các phần căn hộ mà chủ đầu tư xây dựng vượt quá có quyền đòi lại tiền và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).

Luật sư Đặng Hồng Thái cho hay: “Vấn đề trách nhiệm của các cơ quan chức năng trong việc quản lý xây dựng, quản lý nhà ở và quản lý hành chính ở địa phương, cơ quan điều tra sẽ tiếp tục làm rõ trong quá trình giải quyết vụ án này, xác định trách nhiệm cụ thể đối với từng cán bộ, cơ quan, tổ chức có liên quan để kết luận, kiến nghị với cơ quan chức năng xem xét xử lý theo quy định của pháp luật”.

Thái An