Vắng nguồn thu dự án, doanh nghiệp địa ốc đau đầu 'cân' bài toán tài chính

Ảm đạm doanh thu từ bàn giao dự án

Thị trường bất động sản trong 2 năm trở lại đây trải qua khó khăn từ nhiều phía, ở cả thể chế, cơ chế và chính sách. Trong đó, 70% vướng mắc liên quan đến pháp lý dự án; nguồn cung và giao dịch trên thị trường trầm lắng; lãi suất gia tăng, cộng đồng doanh nghiệp gặp trở ngại khi tiếp cận nguồn vốn; người dân suy giảm niềm tin… Những khó khăn đó đan xen và đè nặng lên vai doanh nghiệp, thể hiện trực tiếp lên kết quả kinh doanh sụt giảm qua nhiều năm.

Từ năm 2021, Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai đã thẳng thắn thừa nhận lượng sản phẩm bàn giao nhà giảm mạnh dẫn đến doanh thu bán hàng giảm. Năm này, doanh nghiệp ghi nhận lãi hơn 70 tỉ đồng, giảm 15% so với năm trước.

Phần lớn doanh nghiệp địa ốc vắng bóng nguồn thu từ kinh doanh dự án. Ảnh minh họa: Lê Vũ

Nhưng sự suy giảm chưa dừng lại ở đó, hai năm 2022 – 2023 kịch bản vẫn lặp lại và có phần bi đát hơn. Trong báo cáo kiểm toán năm 2022, ngoài lý do suy giảm vì sản phẩm bàn giao nhà giảm, Quốc Cường Gia Lai còn cho rằng thị trường bất động sản khó khăn, chi phí tăng do lạm phát đã “ăn mòn” lợi nhuận.

Trong năm 2023, Quốc Cường Gia Lai tiếp tục đối mặt với sự suy giảm về doanh thu và lợi nhuận cũng tiếp tục giảm 72%. Công ty chỉ ra khó khăn trong hành lang pháp lý dự án còn chồng chéo nên thủ tục triển khai các dự án đều không được giải quyết. Giao dịch bất động sản giảm mạnh, ngân hàng siết vốn vay, lãi suất tăng cao, dòng tiền hạn chế… khiến kết quả kinh doanh đi xuống.

Câu chuyện tương tự cũng xảy ra với Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Đà Nẵng. Năm 2022 – thời điểm thị trường khó khăn, công ty không có nguồn thu từ bất động sản, doanh thu cả năm chỉ hơn 3 tỉ đồng, giảm 99% so với năm trước. Doanh nghiệp dùng tiền có được đem đi đầu tư chứng khoán.

Đối với Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, nguồn thu từ bàn giao căn hộ – lĩnh vực kinh doanh cốt lõi – đã không được ghi nhận suốt từ năm 2020 đến nay. Công ty chủ yếu sống nhờ vào doanh thu chuyển nhượng đất và cung cấp dịch vụ. Tính đến ngày 31-12-2023, Phát Đạt ghi nhận tồn kho là bất động sản dở dang hơn 12.199 tỉ đồng, đến từ nhiều dự án khác nhau tại TPHCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đà Nẵng, Quy Nhơn… Tồn kho chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp, chi phí san lấp, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư khác cho các dự án đang triển khai. Từ năm 2020 đến 2023, khi dự án không được bán ra, Phát Đạt có thêm gần 2.900 tỉ đồng tồn kho.

Tập đoàn Novaland từng có nhiều quý sụt giảm mạnh về doanh thu dù có nhiều đại dự án đang triển khai. Tập đoàn Danh Khôi từng có quý không phát sinh doanh thu (quí 1-2023) do tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản dẫn đến chưa kịp ghi nhận được doanh thu, lợi nhuận từ các dự án mà công ty đang hợp tác đầu tư và môi giới.

Tình hình thị trường bất động sản ảm đạm cũng ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp môi giới. Công ty Bất động sản Thế Kỷ (CenLand) giảm mạnh doanh thu từ bất động sản và môi giới rồi lâm vào cảnh thua lỗ trong quí 1-2023. Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch CenLand từng nói, bất động sản đã đi qua một năm 2022 rất buồn và ông phải bỏ 2-3 căn chung cư mỗi tháng để “nuôi công ty”. Cả năm 2023, công ty lãi 2,5 tỉ đồng, hoàn thành 1% kế hoạch đề ra.

Doanh thu từ dịch vụ môi giới giảm mạnh cũng khiến Công ty Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh vừa có một năm thua lỗ (hơn 168 tỉ đồng) kể từ năm 2018 đến nay. Doanh nghiệp cũng mạnh tay cắt giảm nhân viên, chỉ còn 2.275 người, giảm 32% so với đầu năm.

Những khó khăn của thị trường về pháp lý, nguồn cung, thanh khoản đã ảnh hưởng rõ rệt lên kết quả kinh doanh của doanh nghiệp trong ngành. Thị trường được dự báo đã đi qua vùng đáy và bước vào chu kỳ phục hồi mới, tuy nhiên nhiều người vẫn e dè cho rằng quá trình này chưa thể diễn ra nhanh, cần thời gian thẩm thấu chính sách. Trong lúc chờ đợi một sự chuyển mình mới của ngành, doanh nghiệp cũng phải tính toán kỹ lưỡng bài toán chi phí, vận hành làm sao để có lãi hoặc ít nhất là hòa vốn để đủ sức lực tiếp tục tồn tại.

Doanh thu tài chính “cứu” sức khỏe doanh nghiệp

Trong lúc chưa thể có dự án bàn giao, doanh thu từ bất động sản eo hẹp mà các loại chi phí vẫn phát sinh, nhiều doanh nghiệp đã phải đánh đổi bằng việc bán tài sản, ghi nhận doanh thu tài chính để có lãi.

Tập đoàn Novaland là một trường hợp điển hình khi năm 2023, công ty đã nỗ lực thoát lỗ nhờ doanh thu tài chính. Quí 4-2023, công ty lãi đột biến hơn 1.642 tỉ đồng, gấp 12 lần cùng kỳ năm trước và cao nhất trong 3 năm gần nhất. Sự đột biến này là đáng kể, khi 6 quý liên tiếp gần nhất, Novaland không có lợi nhuận trên ngàn tỉ đồng. Cũng nhờ khoản lãi này, Novaland có thể xóa đi mức lỗ 958 tỉ đồng trong suốt 9 tháng đầu năm 2023.

Nhiều doanh nghiệp đã phải đánh đổi bằng việc bán tài sản, ghi nhận doanh thu tài chính để có lãi. Ảnh minh họa: DNCC

Để “cứu” tình hình ảm đạm, Novaland đã bán công ty con – Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn với giá trị chuyển nhượng 3.043 tỉ đồng và lãi hơn 1.482 tỉ đồng. Trong kỳ, tập đoàn còn thu được khoản lợi nhuận khác gần 572 tỉ đồng, có thể đến từ khoản tiền phạt thu khi phá vỡ hợp đồng đã ký trước đó của các đối tác.

Với Công ty Phát Đạt, từ năm 2020, doanh nghiệp không ghi nhận doanh thu từ mảng kinh doanh cốt lõi là bàn giao dự án mà đã “xoay trục” tạo nguồn thu từ chuyển nhượng đất và doanh thu tài chính. Năm 2021 và 2022, doanh thu từ chuyển nhượng đất chiếm tới 99% cơ cấu, đạt lần lượt hơn 3.594 tỉ đồng và 1.481 tỉ đồng.

Trong các năm 2022 và 2023, Phát Đạt còn sống được nhờ bán công ty con là Công ty Địa ốc Sài Gòn – KL (chủ đầu tư dự án Astral City Bình Dương) và Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI). Lợi nhuận từ bán 2 công ty lần lượt là 1.895 tỉ đồng và 415 tỉ đồng, giúp doanh nghiệp có lãi hàng trăm tỉ đồng dù nhiều quí doanh thu chỉ vỏn vẹn vài chục tỷ đồng. Cũng nhờ các nguồn thu này mà cuối năm 2023, Phát Đạt đã đưa dư nợ trái phiếu về 0.

Bán bớt bất động sản, tạo dòng tiền là một trong những giải pháp được giới chuyên gia khuyến nghị trong năm 2022-2023 để doanh nghiệp thoát khỏi những khoản nợ và có được “sức khỏe” ổn định hướng tới phục hồi. Phương thức này cũng giúp doanh nghiệp thoát khỏi tình trạng nợ lương nhân viên, đóng cửa hay gián đoạn hoạt động. Tuy nhiên giải pháp này chỉ là tạm thời, doanh nghiệp cần không gian rộng mở để tập trung vào lĩnh vực kinh doanh cốt lõi, tạo ra giá trị.

Dù đã lựa chọn hi sinh tài sản, nhiều doanh nghiệp cũng không dễ giao dịch thành công. Công ty cổ phần Đầu tư LDG từng quyết định bán tài sản, dự án để trả các khoản nợ trái phiếu, khoản nợ ngân hàng, đảm bảo nguồn tài chính. Một số dự án từng là trong định hướng chiến lược dài hạn, là “vàng 10” trong danh mục của LDG như Khu du lịch biển Bãi Bụt – Sơn Trà (Đà Nẵng) cũng được đem ra cơ cấu. Tuy nhiên, bản thân lãnh đạo LDG cũng cho rằng không chắc chắn về sự thành công, bởi thị trường bất động sản khó khăn.

Hay cuối năm 2023, Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát có ý định sẽ tập trung bán các dự án Lào Cai, 4 tòa cao tầng dự án Bắc Giang, dự án Khu dân cư đô thị tại Quảng Ninh để có tiền trả nợ. Bởi tình hình kinh doanh gặp khó khăn về dòng tiền, không tiếp cận được nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, không phát hành được trái phiếu.

Một chuyên gia cho biết trong bối cảnh hiện nay, nhiều chủ đầu tư có nhu cầu tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư dự án. Tuy nhiên, những kỳ vọng về giá đã giảm dần, thậm chí nhiều chủ đầu tư chấp nhận bán lỗ để có dòng tiền và sớm đàm phán được thương vụ. Năm 2024, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến nhiều thương vụ mua bán tài sản được chốt thành công trong bối cảnh chung là bên có tài sản đang kiệt sức và bên đi mua sẵn nguồn tiền.

Kim Ngân