Việc yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

Trước khi chết, bố của bà Trần Thị Hà Hợi (Bình Phước) có một tài sản riêng là quyền sử dụng đất. Bố bà Hợi đã mời tất cả vợ kế, con chung, con riêng đến văn phòng công chứng lập văn bản chuyển quyền tài sản riêng của ông thành tài sản chung của 7 người gồm mẹ kế, con chung, con riêng và giao cho mẹ kế đại diện 7 người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với điều kiện mẹ kế không được tự ý chuyển nhượng, thế chấp tài sản, mà phải được sự đồng ý của tất cả những người con.

Sau khi bố bà Hợi chết, mẹ kế đến văn phòng công chứng tự ý lập hợp đồng tặng cho người con riêng của bà mà không được sự đồng ý của những người con khác. Không kiểm tra kỹ hồ sơ, công chứng viên đã công chứng hợp đồng tặng cho này. Sau đó người con riêng của mẹ kế đã đến Văn phòng đăng ký đất đai làm thủ tục chuyển quyền và đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Bà Hợi hỏi, bà cần phải làm thế nào để ngăn chặn việc con riêng của mẹ kế chuyển nhượng hoặc thế chấp thửa đất và yêu cầu hủy việc chuyển quyền và đề nghị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho con riêng của mẹ kế?

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bà Trần Thị Hà Hợi như sau:

Về việc cấp Giấy chứng nhận cho những người có chung quyền sử dụng đất, Khoản 2, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Khoản 3, Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có hiệu lực từ ngày 5/7/2014, hiện còn hiệu lực) quy định, trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó.

Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1, Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".

Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này"; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: "Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)".

Theo bà Trần Thị Hà Hợi phản ánh, trước khi chết, bố bà Hợi đã đến Văn phòng công chứng lập văn bản chuyển quyền sử dụng 1 thửa đất là tài sản riêng của ông, cho 7 người chung nhau thửa đất đó, gồm: Vợ kế, con chung với vợ kế và con riêng của chồng. Thỏa thuận bằng văn bản được công chứng, có nội dung cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện là mẹ kế.

Căn cứ quy định tại Khoản 2, Điều 98 Luật Đất đai và hướng dẫn tại Khoản 3, Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện. Theo đó, trên trang 1 của Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện (là mẹ kế), dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất, gồm…(lần lượt ghi tên những người cùng có quyền sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản trên đất).

Trường hợp ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này” rồi tiếp tục ghi tên của số người còn lại tại điểm Ghi chú trên trang 2.

Bà Hợi cho biết, sau khi người bố chết, người mẹ kế đứng tên đại diện trên Giấy chứng nhận, đã đến Văn phòng công chứng, tự ý lập hợp đồng tặng cho toàn bộ thửa đất cho người con riêng của mẹ kế, mà không được sự đồng ý của những người khác cùng chung thửa đất. Do không kiểm tra kỹ hồ sơ và thông tin những người có chung quyền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận, công chứng viên đã công chứng hợp đồng tặng cho này, mặc dù không có mặt đầy đủ chủ thể có quyền giao dịch. Sau đó, người con riêng của mẹ kế đã nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, thực hiện thủ tục chuyển quyền và đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, đứng tên một mình người đó.

Nếu nội dung sự việc đúng như bà Hợi phản ánh, thì trường hợp người đại diện (mẹ kế) tự ý một mình định đoạt toàn bộ tài sản chung, chuyển quyền sử dụng thửa đất chung cho con riêng của mình là vượt quá phạm vi đại diện, chưa được sự thỏa thuận, đồng ý của những người cùng sử dụng chung thửa đất, vi phạm quy định tại Điều 218 Bộ luật Dân sự về việc định đoạt tài sản chung.

Khoản 1, Điều 143 Bộ luật Dân sự quy định, giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện.

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã giao kết và thực hiện giữa mẹ kế với con riêng của mẹ kế, không bảo đảm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự, do đó giao dịch dân sự này vô hiệu.

Điều 52 Luật Công chứng quy định, công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật.

Để bảo vệ quyền tài sản của mỗi cá nhân đối với thửa đất chung, bà Hợi và các cá nhân khác có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, có quyền đề nghị tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà người đại diện (mẹ kế) đã ký kết với con riêng của mẹ kế là vô hiệu, phục hồi tình trạng pháp lý của thửa đất.

Điểm m, Khoản 2, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định, tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có trụ sở có thẩm quyền giải quyết yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 106 Luật Đất đai, việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyết định sau khi đã có văn bản có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Cùng với việc nộp đơn yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, để phòng ngừa việc người con riêng của mẹ kế giao dịch chuyển nhượng thửa đất cho bên thứ ba, hoặc thế chấp Giấy chứng nhận để vay tài sản, bà Hợi cùng những người có chung thửa đất cần có đơn gửi Văn phòng đăng ký đất đai đề nghị ngăn chặn phát sinh các giao dịch trái pháp luật.

Căn cứ Khoản 2, Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân sự, trong trường hợp do tình thế khẩn cấp, cần phải bảo vệ ngay chứng cứ, ngăn chặn hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra thì bà Hợi và những người chung thửa đất có quyền yêu cầu tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp quy định tại Khoản 7, Khoản 8, Điều 114 của Bộ luật này đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho tòa án đó.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.